Apartament în bloc cu risc seismic – cum îl asiguri, vinzi, închiriezi sau consolidezi

UPDATE 2024

Închirierea. Legea 212/2022, care reglementează măsurile de reducere a riscului seismic,  a fost modificată de două ori în 2023, închirierea fiind una dintre chestiunile intens discutate în cadrul acestor modificări. Ultima modificare a intrat în vigoare chiar la 3 ianuarie 2024 și interzice închirierea apartamentelor situate în clădiri „cu bulină”, adică acele clădiri încadrate printr-un raport de expertiză tehnică în clasa de risc seismic (RsI). Închirierea este interzisă în perioada cuprinsă între data încadrării în clasa de risc seismic RsI, până la recepția de la terminarea lucrărilor de consolidare (articolul 5 alineatul 3).

Contractele de închiriere aflate în vigoare trebuie să înceteze în maximum 30 de zile de la data intrării legii în vigoare, adică cel mai târziu la data de 5 februarie 2024. Vorbim aici, firește, despre contractele încheiate legal și înscrise conform legii la ANAF. Cele încheiate la negru, pentru care proprietarul nu plătește impozit, vor continua cu siguranță, atâta vreme cât nici pe proprietar și nici măcar pe chiriaș nu-l preocupă propria siguranță.

Există și o amendă pentru cei care nu respectă această interdicție și sunt prinși - între 5.000 și 10.000 de lei. Legea nu specifică, însă, cine este responsabil să dea amenda și cum pot fi prinși proprietarii ilegaliști. (articolul 33 litera a din lege)

Vânzarea. Vânzarea este posibilă, dar nu este atât de ușoară. De exemplu vânzarea unui astfel de apartament este îngreunată în cazul în care cumpărătorul vrea să facă un credit pentru a cumpăra casa. Banca va cere o expertiză tehnică a apartamentului, înainte de a da creditul, ca să vadă dacă își bagă banii într-o construcție durabilă sau riscă să piardă la primul cutremur și banii și debitorul. Iar o astfel de expertiză nu se poate face doar apartamentului în sine, fără a ține seama de clădirea în care se află și starea acesteia. Vezi mai jos când poate fi vândut un apartament dintr-un imobil care a fost consolidat.

Expertizarea. Prin urmare, ar fi nevoie în acest caz de un consens al proprietarilor din clădire, ca să tocmească o expertiză tehnică generală, căci niciun expert nu se va hazarda să spună că un apartament dintr-o clădire cu bulină este safe, doar pentru că e zugrăvit și amenajat frumos. O expertizare tehnică costă în general de la 4 euro/mp construit în sus. Pe site-ul MLPTL există o listă cu experți autorizați dar găsiți destui chiar pe Anunțul Telefonic. Conform legii, expertizarea tehnică a stării imobilului este obligația proprietarilor, dar cum se întâmplă adesea în România, legea nu prevede sancțiuni pentru neîndeplinirea acestei obligații.

Asigurarea. Așadar, vânzarea unui apartament „cu bulină” poate fi îngreunată. La fel se întâmplă și cu asigurarea respectivului imobil, care poate fi refuzată de unele firme de asigurări. Deși Legea 260/2008 privind asigurarea obligatorie a locuințelor, spune că numai clădirile aflate în clasa I de risc seismic NU pot fi asigurate, în realitate există cazuri în care unele firme au refuzat să vândă polițe de asigurare facultative și în cazul unor clădiri situate în clasele II, III sau IV de risc seismic. Legal, este totuși posibil să fie asigurate și aceste imobile cu o poliță de asigurare obligatorie (PAD), dar în acel caz despăgubirea în caz de calamitate este nesemnificativă – maximum 20.000 de euro. Aflați mai multe despre asigurările de locuințe și de ce sunt utile.

Consolidarea. Ca și expertizarea, consolidarea pică de asemenea în sarcina proprietarilor, cum e și normal. Totuși dacă nu faci expertizarea nu știi nici că blocul e în pericol să cadă, nu? ;) În general lucrurile astea au fost lăsate în seama statului, pentru că proprietarii nu au fost capabili să se înțeleagă între ei. Așa că timp de 30 de ani, consolidarea clădirilor cu risc seismic a fost o procedură birocratică greoaie, care a produs rezultate dezamăgitoare: în București, de exemplu, orașul cu potențialul de a fi cel mai afectat în cazul unui cutremur major, au fost consolidate numai 30 de clădiri. Adică una pe an. În condițiile în care pe listele oficiale există peste 2.700 de clădiri expertizate și încadrate într-una din clasele de risc, însă listele nu sunt exhaustive, întrucât nu au fost expertizate toate clădirile din oraș. Dacă s-ar întâmpla asta am avea probabil de zece ori mai multe poziții pe listele alea, după cum spun specialiștii în construcții.

Aici e lista celor peste 2.700 de clădiri expertizate din București și aici e lista clădirilor expertizate din toată țara.

Cei ale căror blocuri se regăsesc pe aceste liste știu deja probabil în ce situație se află și că nu pot face mare lucru decât să aștepte să le vină rândul, dacă le-o veni vreodată, la o finanțare publică a consolidării. Cine trăiește într-o clădire neexpertizată încă, dar la fel de veche precum unele dintre cele de pe listă, se întreabă probabil ce are de făcut ca să remedieze situația.

Răspunsul nu e simplu, deși e prevăzut în lege: proprietarii sunt responsabili de buna exploatare a clădirii pe care o dețin, deci trebuie să se îngrijească să ia toate măsurile pentru expertizarea și consolidarea ei. Dar mai există și promisiunile autorităților de a „ajuta” cu finanțări asociațiile de proprietari care nu se descurcă pe cont propriu și asta a distorsionat practic lucrurile, făcând ca oamenii să aștepte ca primăriile să le consolideze casele, deși nu asta e treaba unei primării.

Pe de altă parte, nici legea nu e foarte explicită, nici autoritățile implicate nu se grăbesc s-o clarifice pe site-urile lor. Am făcut noi o încercare de lămurire, cerând concret Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA) și Administrației Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (AMCCRS) să ne spună ce trebuie să facă o asociație de locatari dacă ar vrea să se înscrie într-unul din programele existente pentru consolidarea clădirilor. Răspunsurile primite abundă în detalii legale, dar conturează, mai degrabă, tabloul neputinței instituționale care guvernează țara.

Întrucât birocrația e stufoasă, încercăm mai jos o descifrare a acestui hățiș, dar în realitate este foarte posibil ca toate aceste sfaturi practice să se lovească de zidul impenetrabil al lui „nu insistați, deschidem noi din când în când”. Soluția stă mai degrabă în inițiativa privată, adică: oameni buni, luați-vă soarta în mâini, înțelegeți-vă cu vecinii și consolidați-vă singuri blocurile, nu mai așteptați la primărie!

Ultimele modificări la legea privind clădirile cu risc seismic - ianuarie 2024

Noua lege care reglementează consolidrarea clădirilor cu risc seismic a intrat în vigoare la finele lunii iulie 2023 și a fost modificată în decembrie 2023, cu intrarea în vigoare a noilor reglementări la 3 ianuarie 2024. Legea aduce unele modificări legii votate anul trecut - Legea 212/2022. În principal, cele mai cunoscute modificări sunt:

• Nu mai e nevoie de acordul tuturor proprietarilor dintr-un imobil, pentru consolidare, sunt suficiente jumătate plus unu dintre semnături;
• Până la 1 ianuarie 2025, primăriile din zonele sesimice sunt obligate să expertizeze tehnic toate clădirile publice care adăpostesc școli și spitale, construite înainte de 1978, cu înălțime de minim P+3, care au părut șubrede la examinarea vizuală. Expertizele trebuie finalizate până la 1 iunie 2026;
• Primăriile sunt obligate să asigure locuințele de necesitate sau plata chiriilor pentru proprietarii din blocurile aflate în consolidare, pe perioada lucrărilor. De asemenea, primăria trebuie să asigure și spații pentru depozitarea corespunzătoare a bunurilor acestor proprietari mutați temporar;
• Legea interzice desfășurarea activităților comerciale în clădirile cu risc seismic I și II, precum și amplasarea de mijloace publicitare pe fațadele lor;
• Legea interzice închirierea locuințelor din clădirile încadrate în clasa de risc seismic;
• Proprietarii pot aplica pentru credite subvenționate de stat, dacă nu mai au răbdare să le plătească primăria consolidarea clădirii. De creditele garantate de stat pot beneficia asociațiile de proprietari sau proprietarii care locuiesc în imobile încadrate în clasele de risc seismic RsI și RsII;
• Înstrăinarea locuințelor, în decurs de 5 ani de la finalizarea consolidării se poate face numai cu rambursarea integral a sumelor alocate de la buget, calculând cota-parte din valoarea totală a investiției/fiecare apartament. (în vechea lege erau 25 de ani în loc de 5).

Ar fi fost nevoie și de alte modificări ce vizează modul de lucru la nivel institutional, întrucât s-a constatat din practica ultimelor decenii că deși uneori au existat bani pentru consolidări, ele tot nu au putut fi puse în practică din varii motive. Din expunerea de motive pentru modificările aduse legii se desprind și cele câteva puncte în care s-au împiedicat până acum programele naționale de consolidare a clădirilor:

• insuficienta predictibilitate pentru autorităţile administrației publice locale cu privire la bugetul alocat pentru finanțarea lucrărilor în anul/anii următor/următori;
• grad insuficient de utilizare a fondurilor alocate programelor la nivelul anului, fapt care determină ca fondurile alocate la începutul anului, deși insuficiente în raport cu nevoile din teritoriu, să nu poată fi utilizate în totalitate până la finalul anului,
• lipsa de eficienţă în administrarea proceselor privind finanţarea documentaţiilor atât la nivel central, cât și la nivel local (este necesară repetarea anuală a activităților de transmitere a solicitărilor, de stabilire a priorităților la finanțare, de contractare);
• un ritm extrem de lent de realizare a lucrărilor de intervenţie (cca 2 clădiri pe an), fapt care are impact asupra realizării investițiilor și a asigurării condiților de siguranţă pentru cetăţeni.

Surse de finanțare pentru consolidarea clădirilor cu risc seismic

Bani ar fi, și ei provin din mai multe surse:

• fonduri europene – PNRR mai nou;
• fonduri naționale – gestionate de Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației. MDLPA derulează Programul național de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat (PNCCRS), care, pentru anul 2023, are un buget alocat de 700 de milioane de lei, iar finanțarea este de 100%, adică proprietarii nu trebuie să vină cu o cofinanțare și nici să restituie banii. Banii sunt alocați în baza unor proiecte înscrise de fiecare primărie în parte, pe site-ul MDLPA;
• fonduri municipale – cel puțin în cazul Capitalei, care are și cel mai mare buget din țară și are și o instituție special concepută pentru consolidarea clădirilor - Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (AMCCRS);
• credite cu dobânzi suvenționate de stat – pot fi luate de către asociațiile de proprietari, dar în acest caz banii trebuie returnați. Statul garantează creditele de reabilitare seismică a clădirilor și achită dobânda aferentă acestor credite. De creditele garantate de stat pot beneficia asociațiile de proprietari sau proprietarii care locuiesc în imobile încadrate în clasele de risc seismic RsI și RsII. După cum ne-a informat Fondul National de Garantare a Creditelor (FNGC), unica instituție care ar putea fi mandatată de Ministerul Finanțelor ca să gestioneze și aceste credite, deocamdată nu a primit vreo împuternicire în acest sens. Legea a intrat în vigoare abia de o lună ;)

Condiții ce trebuie îndeplinite pentru finanțarea lucrărilor de la buget:

Conform aceleiași Legi 212/2022, pentru a fi incluse într-un program public de finanțare, clădirile de locuințe trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele criterii:

• Să aibă minimum P + 3 etaje şi minimum 10 apartamente;
• Să fie situate într-o zonă seismică în care valoarea de vârf a acceleraţiei terenului pentru proiectare la cutremur mai mare sau egală cu 0,20 g (asta de regulă figurează pe hărțile seismice ale autorităților);
• Să fie încadrate deja, prin expertize tehnice, în clasele I și II de risc de cutremur (adică cele care deja sunt cuprinse pe listele alea cu mii de imobile);

Pașii pentru consolidarea unei clădiri:

Indiferent de cine e plătită consolidarea, ea ar trebui să urmeze cam aceiași pași: 

1. Inițierea procedurii de expertizare tehnică a clădirii – conform legii expertizarea cade în obligația proprietarilor clădirii, dar ca multe legi românești, nici aceasta nu are sancțiuni, deci numai cei care vor cu adevărat să știe își expertizează blocul. Proprietarii ar trebui să contacteze un expert care să... expertizeze clădirea, iar în funcție de rezultatul acestei prime expertize știu ce au de făcut mai departe. Dacă expertiza arată că blocul are nevoie de consolidare, și îl încadrează într-o clasă de risc, proprietarii sunt de asemenea obligați, conform legii, să facă un proiect de consolidare în termen de maximum doi ani de la încadrarea în respectiva clasă de risc seismic. Sau pot să solicite administrației locale să le introducă blocul într-un program de consolidare finanțat de stat (firește, dacă acesta îndeplinește criteriile legale: e construit înainte de 1978 și e încadrat în clasa I sau II de risc seismic). Cu expertiza inițială, asociația de proprietari se poate adresa fie primăriei de sector fie direct AMCCRS (instituția Primăriei Capitalei), care va derula mai departe „ostilitățile” pentru obținerea finanțării și consolidarea propriu-zisă;
2. Expertizarea tehnică/energetică – este făcută așadar de un expert care face măsurători și încercări la fața locului, întocmește un raport cu rezultatele, raport care la rândul lui este verificat de un verificator autorizat – lista cu experții și verificatorii autorizați. Conform art. 3 alin (1) din Legea nr. 212/2022, proprietarii unui spațiu expertizat cu risc seismic sunt obligați să transmită acest raport de expertiză și clasa de risc în care e încadrată clădirea, către primăria localității și către Agenția Națională de Cadastru, în 30 de zile de la data obținerii expertizei. Clasa de risc a clădirii va figura, așadar, în cartea funciară și în caz de vânzare-cumpărare ar trebui să fie automat adusă la cunoștința viitorului proprietar (nu merge să scoți bulina roșie de la intrare și să-ți imaginezi că gata, nu mai știe nimeni că imobilul stă să cadă). După cum ne-a răspuns AMCCRS la solicitarea de informații, expertiza tehnică se cam face de două ori, în cazul în care clădirea este inclusă de primărie într-un program de consolidări. Adică nu e suficientă cea inițială, realizată și plătită de proprietari, ci mai comandă și primăria o expertiză, care să o confirme probabil pe prima. Cu aceeași ocazie, pe lângă expertiza tehnică va fi făcută și o expertiză energetică, pentru că finanțarea publică a consolidării clădirii vine la pachet și cu realibitatea energetică;
3. Proiectarea – proiectul de consolidare este făcut de un inginer proiectant, verificat apoi de un verificator autorizat. Ca și expertizarea, și proiectarea și execuția sunt eligibile pentru finanțarea de la buget. Abia după definitivarea proiectului de execuție, cu toate detaliile tehnice, se poate face și un deviz al lucrărilor, deci proprietarii abia atunci știu la ce se înhamă. Și aceeași lege îi obligă ca în maximum doi ani de la realizarea proiectării să se apuce să facă și lucrările;
4. Execuția consolidării - După ce are proiectul și banii pentru realizarea lucrării, beneficiarul trebuie să se ocupe să găsească un constructor care să execute lucrarea. Beneficiarul final este de fapt asociația de proprietari – în situația în care a făcut un credit pentru a obține finanțarea pentru lucrare - dar dacă finanțarea vine de la buget, atunci în acte se numește că beneficiarul este primăria. Pentru asta proprietarii trebuie să încheie o convenție cu primăria prin care o mandatează să gestioneze toate procedurile, de la proiectare până la recepție;
5. Recepția – se face de asemenea de către experți autorizați, prin inspectarea lucrărilor, care trebuie să corespundă cu proiectul. După acest moment proprietarii se pot muta înapoi în imobil, iar la 5 ani după acest moment pot vinde și apartamentele din el, fără alte obligații legale.

 

După cum se vede, e un drum lung, presărat cu multe acte și tot atât de mulți experți... și care durează.

Cât durează procesul de consolidare a unei clădiri cu risc seismic clasa I

În teorie, legea spune că în cazul unei clădiri încadrată în clasa I de risc seismic, consolidarea nu ar trebui să dureze mai mult de 4 ani. Adică:

- proiectarea trebuie să se facă în maximum 2 ani de la data primirii notificării că imobilul a fost încadrat în clasa de risc seismic RsI;

- începerea execuției lucrărilor de intervenții trebuie să se facă tot în termen de 2 ani de la data recepției proiectului tehnic de execuție. Nu zice legea și cât trebuie să dureze execuția, căci se știe că nu te pui cu proverbul românesc: omul știe când începe, dar nu și când termină o treabă.

De aceea, probabil, și contractele de finanțare multianuală, încheiate de MDLPA cu autoritățile publice, beneficiază câteodată, în cazuri „bine justificate” de o extindere de încă doi ani pe lângă cei patru enunțați mai sus. Totuși, în răspunsul pe care ni l-a transmis, ministerul recunoaște că nu poate să prognozeze o durată exactă a consolidării unei clădiri:

„Având în vedere că procesul de consolidare este unul complex și depinde de tipul și anvergura lucrărilor de intervenții, caracteristicile clădirii (suprafață desfășurată, regimul de înălțime, sistemul structural, funcțiunea ș.a.), modalitatea de finanțare, întocmirea documentațiilor necesare, obținerea avizelor/acordurilor prevăzute de legislația în vigoare privind calitatea în construcții, derularea procedurilor de achiziție pentru atribuirea contractelor de lucrări și executarea lucrărilor de intervenție, nu ne putem pronunța cu privire la durata exactă necesară consolidării unei clădiri. Cunoscând realitățile românești, legiuitorul a mai prevăzut în lege și posibilitatea ca cei 4 ani de mai sus să poată fi prelungiți cu încă 2, în cazuri clar justificate.”

Motive pentru care proprietarii nu se înghesuie la consolidat clădirea:

• Primul și cel mai important impediment este faptul că proprietarii dintr-un bloc cu zeci de apartamente nu se pot pune de acord pentru o operațiune de asemenea anvergură, dacă e vorba s-o facă pe banii lor;
• Birocrația stufoasă și greu de descifrat este o altă piedică, indiferent cine ar finanța lucrările;
• Până de curând era nevoie de unanimitate de voturi în asociație, acum e suficient jumătate plus unu dintre proprietari, pentru a lua decizia de demarare a procedurilor, dar rămâne de văzut dacă această regulă va schimba semnificativ lucrurile;
• Durata mare a șantierului, care presupune relocarea din locuințe pentru mai mulți ani – în medie doi ani durează numai consolidarea propriu-zisă, dar după cum am văzut mai sus nicio autoritate nu se încumetă să dea un prognostic, deci cine se mută de bunăvoie din casa lui – fie ea și șubredă – pe o perioadă nedefinită?!;
• Micșorarea spațiului util din locuință, după consolidare – care presupune cămășuirea stâlpilor sau a pereților de susținere, deci îngroșarea pereților;
• Dacă finanțarea a fost publică, o altă piedică e și interdicția de a înstrăina locuința pentru un număr de ani după consolidare – cu excepția cazului în care proprietarul restituie banii – aici s-a micșorat perioada de la 25 la 5 ani, dar tot există;

În concluzie, prin noua lege s-au mai schimbat câteva lucruri, dar nu suficiente pentru a impulsiona cu adevărat procesul de consolidare atât de necesar în cazul câtorva mii bune de imobile aflate în risc seismic. Viața la bloc în România ne arată că simțul proprietății li se oprește unora la ușa apartamentului și e puțin probabil că vor da fuga să contracteze un credit, fie el și cu dobânda plătită de stat, ca să-și consolideze imobilul. Mai ales când asta implică și mutarea din acel bloc pentru cel puțin doi ani sau imposibilitatea de a dispune de el.

De celalată parte, statul se simte și el cu musca pe căciulă, căci nici autoritățile nu dau vreun zor să-și facă treaba, căci dacă pe proprietar nu-l interesează propria siguranță sau a chiriașilor săi, de ce s-ar îngrijora funcționărimea?! Când o fi să vină cutremurul ăl mare, om vedea. Ne mai întrebăm atunci cum a fost posibil, că de 30 de ani n-am reușit decât să facem liste cu imobile de consolidat.