Dobânzi, scumpiri, cutremure și alți demoni imobiliari care ne sperie

 

Ca la fiecare început de an, și anul ăsta au apărut știrile care cântă prohodul pieței imobiliare. Și în 2023 intrăm în criză. Se titrează că piaţa ungară de imobiliare e în cădere liberă și nici piața mondială imobiliară nu se simte mai bine. În plus, anul ăsta au venit la pachet, precum replicile la cutremur, știrile despre cum afectează cutremurul din Turcia piața apartamentelor mai vechi: Șoc pe piața imobiliară – apartamentele construite înainte de 77 nu vor mai avea căutare.

Ca proprietar de apartament construit în anii '70-'80 nu-ți mai rămâne acum decât să îl dai la pachet cu o Tesla, ca să fii sigur că ți-l ia cineva de pe cap. Numai proprietar să nu fii! Nu-i vorbă, că nici chiriaș nu-i mai bine, la cum au crescut chiriile în ultimul an și cât vor mai crește. Un singur lucru pare că rămâne neschimbat anul ăsta: Guvernul a anunțat că pentru anul 2023, plafonul alocat programului Noua Casă va fi in valoare de 1,5 miliarde lei. Veniți de luați credite, dacă vă mai dă mâna.

Noi, la Anunțul Telefonic, nu putem spune dacă și câtă dreptate au știrile astea alarmiste. Dar ne putem uita pe cifre, care întotdeauna ajută la punerea unor declarații în context. Iar cifrele sunt următoarele:

Ianuarie - Cele mai puține tranzacții imobiliare din ultimii 4 ani

Cel mai mic număr de tranzacții imobiliare din ultimii patru ani a fost înregistrat în ianuarie anul acesta: numai 33.274 de tranzacții la nivelul întregii țări, conform statisticilor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). E adevărat că de regulă ianuarie e o lună slabă din punctul ăsta de vedere, comparativ cu luna decembrie, când parcă toată lumea vrea să-și zidească banii într-un imobil, înainte să intre în noul an. Dar de data asta am avut și o lună decembrie 2022 slabă (doar 59.864 de tranzacții), comparativ cu ultimii trei ani (peste 70.000 de tranzacții an de an), și deci am avut și un ianuarie pe măsură.

Dacă 2022 a recuperat până la urmă și a reușit să depășească 2020 și 2021, ca număr de tranzacții, adică a sărit de 700.000, rămâne să vedem cum vor merge lucrurile anul ăsta. Câtă vreme Noua Casă rămâne în picioare, iar BNR mai pune frână dobânzilor, e posibil totuși să vedem o menținere a pieței pe linia de plutire, dacă nu chiar un mic pas înainte.

 

 

Ianuarie 2022-2023 - Apartamentele mai scumpe cu 5%, chiriile mai mari cu 13%

Statisticile imobiliare pe care Anunțul Telefonic le face lunar, din 1990 încoace, arată că deși aparent prețurile caselor au înregistrat o scădere începând din septembrie anul trecut, ele păstrează o creștere anuală de 5% în medie, față de ianuarie 2022. Cel mai mult s-au scumpit casele/vilele – cu 20,58% - iar cel mai puțin apartamentele cu 2 camere – 2,86%. Au scăzut ușor cele cu 3 și 4 camere.

Evoluția prețurilor imobiliare București ianuarie 2022/2023 – creștere anuală de 5%

	ianuarie 2022	ianuarie 2023	creștere anuală
Garsoniere	46.602 Euro	48.342 Euro	+ 3,73%
2 Camere	71.547 Euro	73.596 Euro	+ 2,86%
3 Camere	107.071 Euro	106.480 Euro	– 0,55%
4 Camere	155.356 Euro	155.231 Euro	– 0,08%
Case/vile	227.895 Euro	274.790 Euro	+ 20,58%

 

Chiriile, însă, au crescut în medie cu 13%, mai puțin decât inflația anuală care a atins 16%, dar nu suficient de mult încât să devină mai puțin rentabile decât ratele la credite. Cel mai mult au crescut chiriile la garsoniere – 14,17% - iar cel mai puțin la apartamentele cu 4 camere – 4,64%.

E de așteptat că 2023 va scumpi și mai mult chiriile în condițiile în care impozitarea veniturilor din chirii cu 10% se face la întreaga valoare, nu doar la 60% cât era până la 1 ianuarie, și în plus se vor plăti și asigurări de sănătate la aceste venituri. Vedeți aici cum se impozitează de anul ăsta veniturile din chirii.

Evoluția chiriilor în București ianuarie 2022/2023  - creștere anuală de 13%

	ianuarie 2022	ianuarie 2023	creștere anuală
Garsoniere	247 Euro	282 Euro	+ 14,17%
2 Camere	365 Euro	410 Euro	+ 12.33%
3 Camere	491 Euro	611 Euro	+ 24,44%
4 Camere	813 Euro	851 Euro	+ 4,64%
Case/vile	1.864 Euro	2.041 Euro	+ 9,5%

 

Statisticile Anunțul Telefonic sunt bazate strict pe prețurile cerute în anunțuri, și pot suferi ajutări în momentul tranzacției, însă ele par să fie validate de statisticile Eurostat. De exemplu, statistica europeană spune că la nivelul Ununii Europene, din 2010 până în al treilea trimestru al anului 2022, chiriile au crescut cu 18%, iar prețurile caselor cu 49%. România a făcut notă discordantă, inversând procentele. La noi prețul caselor a crescut cu 19,8% în ultimii 12 ani, iar chiriile cu 27%, în aceeași perioadă.

Așadar, ar mai fi loc de crescut și la prețuri, ca să nu zicem că se poate și mai rău, de exemplu să trăim în Estonia, Ungaria, Luxemburg, Lituania, Letonia, Cehia și Austria, unde prețurile caselor s-au dublat în ultimul deceniu. În continuare ne menținem pe primul loc la numărul de proprietari din UE – 95%.

Aceleași statistici europene spun, de exemplu, și că România investește în construcții 3,1% din PIB, adică sub media europeană care este de 5,6%. Cel mai mult au investit ciprioții – 7,6%, iar cel mai puțin germanii și finlandezii – 1,3%. Mă rog, au și alt PIB…

Cum sunt prețurile apartamentelor vechi

Ajungând la subiectul rostogolit în ultimele zile, despre cum se vor prăbuși prețurile apartamentelor vechi, după cutremurul din Turcia, nu avem la îndemână, deocamdată, decât tot datele din anunțurile noastre. Alegem o categorie dintre cele mai tranzacționate: apartamentul cu 2 camere.

Apartamente cu 2 camere noi, construite în ultimii ani versus apartamente construite înainte de 1989, în aceeași zonă, Titan-Dristor-Pallady. O zonă cu metrou, parcuri și tot ce ai nevoie, la îndemână.

Prețurile sunt comparabile. Cele noi sunt aglomerate într-un soi de pol nou construit, cam înghesuit, în jurul parcului Teilor și destul de aproape de zona comercială de la ieșirea spre A2: între 57.000 în zona Auchan Pallady, sau 66.570 de euro în apropiere sau 104.000 de euro unul ceva mai spațios și cu finisaje premium în aceeași zonă.

Cele vechi, construite înainte de 89, în Titanul vechi, sunt ceva mai aerisite, ca dispunere a blocurilor (deh, arhitectură socialistă), dar prețurile sunt la fel, situate între 60.000 și 90.000 de euro. 57.000 de euro la 1 Decembrie, nerenovat, 60.000 de euro la Diham, sau 90.000 de euro – o „ocazie” la Parcul IOR.

Așadar, deocamdată nu putem cânta prohodul apartamentelor vechi. E adevărat că fondul locativ al României e depășit și ar trebui reabilitat. Și că dezvoltatorii nu reușesc să construiască în ritmul necesar ca să facă față și cererii, și nevoilor de siguranță. Dar e suficient să aruncăm o privire în secțiunea de comentarii de la știrile care dau ca sigură căderea pieței apartamentelor vechi, ca să aflăm care e opinia publică despre calitatea construcțiilor „din ziua de azi”.

Nu ne rămâne decât să sperăm că nu va veni cutremurul ăla mare și să citim cu un ochi critic toate declarațiile alarmiste ale unora și altora din domeniu. Stați pe Anunțul Telefonic, căci aici sunt cifrele!