Etapele birocratice ale construirii unei case

Să ai o casă. O casă pe pământ, cum se zice destul de bizar în limba română. Căci dacă nu ar fi pe pământ ar fi pe lună, nu? Tot mai mulți visează să aibă o „casă pe pământ”, după ce s-au săturat de visul comunist al statului la bloc. Mai ales de când statul la bloc nu mai vine cu confortul cunoscut – apă caldă, căldură – ci cu privațiuni de tot felul, generate de administrarea defectuoasă a serviciilor comunitare.

Construirea unei case nu e totuși lucru ușor. Presupune în primul rând să ai bani – deși asta se rezolvă cu un credit – și foarte multă determinare, ca să birui toate piedicile puse în cale, fie de autoritățile statului, fie de interacțiunea cu diverșii meseriași. Nu ne-am propus aici o enumerare exhaustivă a acestor interacțiuni, ci mai degrabă o schițare a etapelor principale prin care trebuie trecut pe drumul către casa aia pe pământ. Bifarea lor, deși obligatorie, diferă, fiind influențată de o mulțime de factori, printre care și norocul personal.

A – arhitectul

Odată încolțită ideea construirii unei case, e bine să căutați un arhitect. Aparent e ușor, în realitate vă trebuie ceva noroc ca să-l nimeriți pe ăla potrivit pentru nevoile, gusturile și de ce nu chiar buzunarele voastre. Arhitectul ar trebui să vă ajute să puneți pe hârtie un concept de casă, pe baza căruia el să facă mai apoi proiectul.

Arhitecții pot fi găsiți fie prin recomandări, fie căutând pur și simplu pe Internet, la noroc. Se spune că un preț pentru elaborarea unui proiect de casă oscilează de la 4 la 40 de euro/mp construit, însă aceste cifre sunt doar așa, pentru cei care întreabă „vreau și eu o casă, cât m-ar costa?”. Cei care cumpără știu că nu există nimic standard, că o casă poate fi mică, mare, cu parter sau etaj sau mansardă, din cărămidă, din lemn din metal sau tot felul de variațiuni care fac imposibilă predicția unui preț pe mp.

La tariful arhitectului se mai adaugă tarifele percepute de inginerul structurist (care uneori poate fi mai mare decât al arhitectului) și tarifele pentru proiectarea instalațiilor electrice și sanitare.

În total un proiect de casă făcut cât de cât serios poate începe de la 1000 de euro și ajunge la multe mii și chiar zeci de mii de euro, dacă aveți gusturi extravagante.

Există, desigur, și varianta cumpărării unui proiect gata făcut. Sunt zeci de site-uri românești cu astfel de proiecte, care pot fi adaptate, la nevoie, cerințelor clientului. O varietate mai mare de modele se găsește pe site-urile străine: De acolo vă puteți inspira, pentru că proiectele concepute și semnate de arhitecți fără drept de practică în România nu pot fi autorizate la noi.

B – firma de construcții

Dacă reușiți să aveți proiectul e bine să vă interesați din timp și de un contructor serios. De regulă e bine să-i antamați din iarnă pentru primăvară-vară. Unii arhitecți profesioniști vă pot oferi și acest serviciu, de organizare a unei selecții de oferte pentru construirea casei. Dacă nu, funcționează și aici recomandările și căutarea pe sfântul Internet.

Există site-uri care funcționează ca un fel de burse pentru meseriași, unde puteți posta o solicitare – vreau să construiesc o casă P+1 în zona x, în perioada y, aștept oferte. Și vă vor contacta diverși constructori care vă promit marea cu sarea.

Din păcate și aici va fi o loterie. O căutare pe Internet a bonității firmei alese nu returnează întotdeauna rezultate concludente și dacă nu e vreo firmă mare, care să aibă un istoric verificabil, nu aveți decât să vă aruncați cu capul înainte, cu ochii închiși și să spuneți o rugăciune în gând, să fie bine.

În general cine își construiește o casă modestă, cu forțe proprii, nu are bani ca să angajeze o firmă mare, așa că majoritatea lucrărilor sunt făcute de echipe de meșteri asociați în câte o gașcă, conduși fie de un inginer, fie de un maistru constructor mai cu experiență. Deși tentația de a bate palma cu astfel de echipe „la negru” e mare, pentru scutirea de TVA, sunt mai multe motive pentru care e bine să încheiați un contract de execuție:

• Aveți o oarecare garanție că după încasarea avansului nu vă lasă baltă, cu groapa în bătătură, și nu mai dați de ei;
• În caz de accident de muncă pe șantier – muncitorii noștri nu sunt renumiți pentru respectarea regulilor în general și a celor de protecție a muncii în special – în lipsa unui contract sunteți pasibili de amendă și chiar pușcărie, dacă accidentul se lasă cu decesul muncitorului, pentru că s-a petrecut la voi în curte și sunteți responsabili;
• În contract ar trebui prevăzute și daune pentru întârzieri de execuție și modalități de remediere a eventualelor defecte în perioada de garanție. Sigur că e posibil ca firma cu care încheiați contractul să nu mai existe când ajungeți voi la garanție, dar în general meseriații nu pleacă din branșă și chiar dacă firma aia nu mai există, poate fi găsit administratorul ei și tras la răspundere.

1. Certificatul de urbanism

V-ați decis, deci, să faceți casa. Aveți și arhitectul și firma de construcție. Dacă casa va fi în vreun sătuc de provincie nu e cazul să vă stresați cu mult timp înainte cu obținerea autorizațiilor de la primărie, căci ele se rezolvă mult mai repede decât la oraș. În mod normal, pentru că în marile aglomerări urbane autoritățile sunt mai lente la eliberarea de documente de urbanism, arhitectul și constructorul vă întreabă înainte dacă aveți măcar un certificat de urbanism.

Eliberarea unui certificat de urbanism n-ar trebui să dureze mai mult de cele 30 de zile legale. La sate el poate fi dat și pe loc.

Certificatul de urbanism are mai degrabă un rol informativ și el poate fi cerut de la primărie și dacă nu aveți neapărat intenția de a construi. Prin certificatul de urbanism primăria vă spune ce statut are terenul, în ce zonă e el încadrat în planul de urbanism al localității, ce regim de înălțime se poate construi pe el sau care e coeficientul de ocupare a terenului la care aveți dreptul.

De exemplu e bine să cereți un astfel de certificat, de la proprietar, în momentul cumpărării unui teren. Vă poate da siguranța că nu cumpărați un teren pe care nu se poate construi.

Certificatul de urbanism se poate obține de la primăria pe raza căreia se află terenul, numai de către proprietarul acestuia. Pentru obținerea certificatului de urbanism se completează o cerere tip la primărie – Departamentul urbanism – și se însoțește cu actul de proprietate și actul de identitate al proprietarului. Se plătește o taxă modică, în funcție de localitate (de exemplu 18 lei într-un sat de provincie), pentru eliberarea certificatului și/sau o taxă pentru un extras din planul de urbanism al zonei.

2. Autorizația de construcție

Pentru autorizația de construcție e nevoie de un dosar destul de amplu de documente. El e întocmit de regulă de arhitect, pe baza actelor furnizate de proprietar. Mersul pe la primărie pentru autorizație cade în sarcina proprietarului, dar această corvoadă poate fi și delegată firmei de arhitectură, dacă așa se face înțelegerea sau unor firme specializate în obținerea de avize și autorizații. Există un cost și pentru asta, firește.

Cum spuneam mai sus, în certificatul de urbanism cerut în vederea obținerii autorizației de construcție vor fi enumerate și condițiile ce trebuie îndeplinite de proprietar pentru obținerea autorizației e construcție.

De exemplu în certificatul de urbanism poate să scrie că în dosarul de autorizare trebuie să aveți și un aviz de mediu și/sau un aviz de la pompieri, diverse alte avize de la furnizorii de utilități, dacă există în zonă și că instalațiile electrice trebuie proiectate de un inginer autorizat ANRE.

Din nou, cele mai simple certificate de urbanism se dau la sate, unde dacă nu există utilități nu vor exista nici avize multe de cerut pentru o construcție. Dezavantajul de a nu avea apă, canal sau gaze la poartă se transformă în avantaj birocratic la obținerea autorizației cu un număr minim de avize.

Există însă un aviz pe care e obligatoriu să-l obțineți, pentru că măcar curent electric trebuie să aveți în zonă. Așa că pentru asta trebuie mers la distribuitorul de energie electrică pentru obținerea avizului de amplasament.

Avizul de amplasament se obține după completarea unei cereri tip, la care se anexează:

• un plan de situație al terenului, pe care îl aveți cel mai probabil de la cadastru,
• unul de încadrare în zonă (de regulă pe acesta l-ați obținut deja de la primărie cu certificatul de urbanism)
• certificatul de urbanism
• actul de proprietate
• actul de identitate
• un memoriu tehnic elaborat de arhitect, în care scrie cum va arăta casa (în mare, eventual și cu o schiță) și ce nevoi energetice va avea.

Desigur, există posibilitatea ca parte din acest documente să nu vă mai fie cerute de la 1 ianuarie 2022, odată cu intrarea în vigoare a Legii 267/2021, care spune că autoritățile nu mai au voie să vă ceară copii după documente pe care le au deja sau le pot obține singure de la alte instituții. Dar la fel de posibil e și ca asta să nu se întâmple.

După ce obțineți așadar toate avizele necesare autorizării, așteptați să vă facă arhitectul proiectul de autorizare și apoi mergeți cu toate la primărie, unde în același interval legal de 30 de zile ar trebui să obțineți autorizația. La sate se poate obține în câteva zile, la orașe în câteva luni.

Dosarul se depune în două exemplare, unul rămâne la primărie și unul vi se dă înapoi avizat, ștampilat, împreună cu autorizația de construcție. Acel dosar se constituie în cartea tehnică a locuinței, în el veți adăuga toate documentele obținute pentru casă pe parcursul execuției. Cartea tehnică a casei vă va folosi dacă veți vrea să vindeți casa vreodată.

3. DTAC, PT și DE

Orice proiect de casă făcut cu simț de răspundere are nevoie cel puțin de DTAC (Documentație Tehnică pentru obținerea Autorizației de Construire) care se depune la primărie pentru autorizare și conține planșe despre cum va arăta casa, structura fundației, instalațiile electrice, termice, sanitare, amplasarea pe teren, diversele certificări ale inginerilor și ale verificatorului proiectului, dovada înregistrării proiectului la ordinul Arhitecților și cam atât.

În DTAC, doar fundația e detaliată ca structură, restul sunt mai degrabă schițate, urmând ca aceeași echipă de arhitect, structurist și specialiști în instalații să elaboreze mai departe PTh (Proiectul Tehnic) și DE (Detaliile de Execuție) pe baza cărora se va construi efectiv casa.

Proiectul detaliat nu mai trebuie depus la primărie, ci i se pune în brațe constructorului și e urmărit de beneficiar, diriginte de șantier și/sau arhitect, ca să fie executat întocmai. Pe parcurs mai poate fi completat cu diverse dispoziții de șantier, date tot de arhitect, dacă în implementare se constată că vreun detaliu e nevoie să fie schimbat etc.

De regulă în România oamenii se mulțumesc cu DTAC-ul, pentru că e cerut de primărie și e mai ieftin. La țară, unde mai degrabă se construiește fără autorizație și eventual se autorizează după, se obișnuiește cumpărarea dosarului DTAC de la vreun arhitect din zonă, iar în practică se construiește altceva, cât de cât asemănător, cât să nu bată la ochi la recepție. Dar în construcția efectivă, fiind „în regie proprie”, adică cu neamurile și câțiva meseriași din sat, e puțin probabil că se va uita cineva pe planșele din DTAC când va turna betonul sau va înălța pereții.

4. Taxele plătite la primărie

În momentul depunerii dosarului de autorizare la primărie (acel DTAC) vi se va cere să plătiți două taxe, respectiv 0,1% și 0,5% din valoarea de investiție declarată. Vi se va cere deci să estimați cât aveți de gând să cheltuiți pe casă și se va calcula procentul din acea valoare pentru plata taxelor către bugetul local. La primărie se plătesc integral pe loc, la depunerea DTAC.

Ulterior, valoarea de investiție poate fi ajustată (în sus sau în jos) dacă la finalizare veți constata că suma cheltuită e diferită de cea estimată. Dacă e mai mare, veți achita o diferență la recepția casei.

Există tentația de a declara o valoare mai mică de investiție pentru că nimeni nu e dornic să plătească mulți bani la stat. Însă declararea unei valori cât mai aproape de realitate este recomandată deoarece aceasta va sta la baza stabilirii valorii de impozitare a casei. Vă veți întreba de ce ar vrea cineva să plătească și impozit anual mare pe casă? E adevărat, nu e o fericire, însă asta vă va prinde bine la încasarea unei asigurări, în cazul dramatic în care veți avea o avarie majoră a casei. De exemplu dacă asigurați casa la cutremur sau inundație, la stabilirea despăgubirilor asigurătorul va ține cont mai degrabă de valoarea declarată a casei decât de cea asigurată. Am vorbit mai multe despre asigurări aici.

5. Acte și taxe la Inspectoratul de Stat în Construcții

După ce obțineți autorizația de construcție de la primărie nu ar trebui să vă apucați de construit înainte de a trece și pe la Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC), unde va trebui să plătiți aceleași taxe ca și la primărie.

Aici trebuie să depuneți:

• autorizația de construcție,
• actul de identitate (din nou, poate după ianuarie 2022 va merge fără)
• anunțul privind începerea lucrărilor
• dovada achitării taxei de 0,1% din valoarea investiției + dovada achitării a jumătate din taxa de 0,5% din valoarea investiției – la ISC, spre deosebire de primărie, taxa de 0,5% se poate jumătate în avans și jumătate la finalizarea lucrării.

Un anunț privind începerea lucrărilor trebuie să depuneți și la primărie. De asemenea, pe toată perioada șantierului, autorizația de construcție trebuie să fie la îndemână, în caz că vine vreun control de la primărie sau ISC.

Nu e musai să mergeți la sediul ISC din județul în care construiți, puteți trimite documentele și prin poștă sau email - partea bună cu pandemia e că a obligat majoritatea instituțiilor să lucreze online. Plata taxelor se poate face de asemenea online, în conturile afișate pe site-ul ISC.

ISC vă va trimite înapoi un document în care vor fi enumerate etapele construcției în care veți fi obligat să mai cereți câte o binecuvântare de la ei: de exemplu la turnarea fundației sau la structură sau la planșeu etc. În mod normal, la case mici ISC transmite că nu are pretenția să-i notificați la fiecare etapă, dar oricum e musai să primiți această hârtie de la ei, ca să fiți siguri.

Indiferent că ați avut sau nu etape preliminare, la finalizarea construcției veți face aceleași diligențe către ISC. Adică veți trimite din nou:

• autorizatia de construcție;
• comunicarea de încheiere a lucrărilor pe care ați făcut-o și la primărie (copie);
• comunicarea de încheiere a lucrărilor către ISC;
• declarația privind valoarea reală a casei, pe care ați făcut-o tot la primărie;
• dovada plății integrale a celor două taxe de 0,1 și 05% la ISC;
• o solicitare pentru desemnarea unui reprezentant ISC la recepție (nu e musai să participe, dar trebuie să vă răspundă că nu participă nimeni);
• un referat/punct de vedere al dirigintelui de șantier;
• un referat al proiectantului la finalizarea lucrărilor.

Veți primi, într-un interval de până la 30 de zile, o adeverință prin care ISC vă răspunde că ați îndeplinit toate condițiile și ați plătit toate taxele și deci primăria vă poate face recepția. Acea adeverință se depunde la primărie.

6. Dirigintele de șantier

O altă obligație de care aflați odată cu obținerea autorizației de construcție de la primărie este aceea de a angaja un diriginte de șantier pe perioada construcției. Este o obligație legală chiar și pentru cei care-și fac case în regie proprie. Teoretic dirigintele ar trebui să supervizeze toate lucrările făcute de echipa de constructori, pentru că în final răspunde și el de calitatea acestora, prin referatul pe care-l face către ISC, în care garantează că lucrările s-au făcut în realitate ca în proiect.

Dirigintele de șantier este un personaj important pe șantier, pentru că adesea beneficiarul lucrării nu e de meserie constructor, nu se pricepe dacă lucrările sunt făcute bine sau prost și e util să existe un soi de bau bau care le atrage atenția meșterilor că nu „merge și așa”.

În realitatea românească, însă, dirigintele de șantier, acolo unde este angajat, face de regulă doar act de prezență de două-trei ori pe șantier și la final semnează cam ca primarul că lucrările s-au făcut conform planurilor. Pentru aceste vizite rare și scurte, un diriginte de șantier percepe tarife în funcție de distanța la care trebuie să se deplaseze, iar un cost total al interacțiunilor ar putea ajunge la 500 de euro pe durata șantierului sau chiar mai mult.

Diriginți de șantier pot fi găsiți și pe site-ul ISC, în fiecare județ există liste cu numele și datele de contact ale celor autorizați.

7. Recepția

Dacă ați supraviețuit până la finalizarea casei, mai aveți un hop cu recepția. E bine ca pe parcursul derulării lucrărilor să nu vă certați cu arhitectul sau structuristul, pentru că veți avea nevoie de semnăturile lor la final, pentru recepție. După cum ați văzut, la ISC trebuie să depuneți un referat din partea diriginetului de șantier și altul din partea proiectantului. Ambii trebuie să garanteze, sub semnătură, că proiectul a fost executat ca în documentație.

Aceleași documente vor fi depuse și la dosarul de la primărie, plus câte un exemplar îl păstrați în cartea tehnică a casei.

La recepție ar trebui să participe o delegație formată din: reprezentantul primăriei, dirigintele de șantier, proiectantul, eventual reprezentantul ISC și beneficiarul. Văd casa, își pun toți semnăturile pe procesul verbal de recepție și, dacă iese bine sau tocmai pentru asta, beau ceva, ca să fie bine :)

Pe la țară recepția se face și când casa a ajuns la roșu sau gri, adică primăria mai închide ochii că nu e gata, e suficient să aibă un acoperiș, niște pereți cu geamuri și gata recepția. ISC nu se obosește să participe la recepțiile de case din categoria de importanță D.

Pentru recepție, primăria vă va mai cere și un certificat de eficiență energetică a clădirii, care să ateste cât de bine izolată e casa și câtă energie se estimează că va consuma. Există zeci de firme care furnizează astfel de certificate contra unor sume de la 200 de lei în sus. Este încă o formă fără fond acest certificat, pentru că deși legea îl prevede obligatoriu, momentan nu aduce niciun beneficiu, adică și dacă veți avea o casă eficientă energetic asta nu vă aduce un impozit mai mic sau vreo altă facilitate. Deocamdată.

8. Intabularea

După recepție, ultimul pas pentru intrarea casei în legalitate este intabularea în cartea funciară. E nevoie să angajați un cadastrist sau o firmă specializată în cadastru care vă va cere:

• Autorizația de construcție
• Procesul verbal de recepție
• Schița casei
• Actul de proprietate asupra terenului
• Cadastrul terenului
• Declarația privind valoarea de impozitare de la primărie
• Acte de identitate

Costul unei intabulări variază de la un cadastrist la altul, cel puțin 800 de RON e taxa percepută de specialist, plus taxa de intabulare percepută de Oficiul de Cadastru, care e de 80 de RON.

Dacă ați reușit să bifați toate aceste etape, se cheamă că ați construit casa și ați intrat și în legalitate cu ea, deci puteți să trăiți fericiți în ea până la prima defecțiune, în miez de noapte, când veți începe să pomeniți echipa de meșteri care au făcut lucrarea de mântuială.