Evaluatorul imobiliar – la ce e bun, cât costă, cum poate fi găsit

Printr-o definiție simplificată, evaluatorul determină valoarea unui bun, fie el mobil sau imobil. Există deci evaluatori de bunuri imobile (EPI) și evaluatori de bunuri mobile (EBM). Ambele categorii sunt autorizate de ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România), organism neguvernamental care îi școlește, îi certifică și îi poate și sancționa, dacă greșesc.

Când îți trebuie un evaluator imobiliar

Atunci când ai nevoie să afli valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare, trebuie să apelezi la un evaluator EPI (de bunuri imobile). Dragoș Enache, evaluator EPI și EBM, exemplifică cele mai întâlnite cazurile concrete în care e nevoie de serviciile unui evaluator imobiliar:

• vrei să vinzi și nu știi cât să ceri pe acel bun;
• faci partaj de bunuri în cazul unui divorț și e nevoie să știi cât valorează bunurile ca să știi cum să le împarți;
• ceri o refinanțare de credit imobiliar, iar noua bancă trebuie să știe pe ce îți dă banii;
• pentru garantarea unui împrumut cu un bun imobil – din nou banca vrea să știe valoarea cu care garantezi;
• pentru impozitare – mai cu seamă a clădirilor nerezidențiale, a căror evaluare trebuie făcută la fiecare 5 ani.

Evaluarea pentru impozitare a clădirilor nerezidențiale – fabrici și uzine, spații comerciale sau în care se derulează activități economice – conform Codului fiscal trebuie actualizată din 5 în 5 ani și e bine să țineți cont de această prevedere legislativă ca să nu aveți surpriza să plătiți un impozit majorat, dacă vă prinde primăria cu cioara vopsită.

Enache subliniază că și în cazul în care o proprietate are funcțiune mixtă – rezidențială și nerezidențială, adică într-o cameră stai cu familia, iar în cealaltă îți derulezi activitatea pe firmă – impozitarea clădirii va ține cont de această împărțire și va fi făcută diferit. De aceea este nevoie de o evaluare a spațiului destinat firmei. Și în acest caz e necesară evaluarea la fiecare 5 ani, sancțiunile pentru nerespectarea acestui regim vor consta în plata din urmă a impozitului, plus amendă, recalcularea impozitului normal urmând să se facă abia la următoarea evaluare. Detalii exacte despre asta se găsesc în Codul fiscal, articolul 457.

Evaluare pentru impozitare a spațiilor rezidențiale se face și ea după norme speciale prin care DITL (Direcția de Taxe și Impozite Locale a primăriei din localitatea în care este situată proprietatea) determină valoarea de impozitare în funcție de valoarea metrului patrat construit, cât ar costa să faci casa nouă, din care se scade o depreciere în funcție de vechime și uzură. După care se aplică grilele locale de impozitare, în funcție de localitate și de zonare în cadrul localității. Dar aceste evaluări se fac de către DITL, cetățeanul proprietar nu este obligat să apeleze la un evaluator independent decât în cazul în care suspectează că autoritățile i-au supraevaluat casa și-l taxează cu un impozit disproporționat cu valoarea proprietății.

Conform statisticilor de pe site-ul ANEVAR, cele mai des întâlnite evaluări, așa cum le raportează evaluatorii, sunt cele pentru:

• Garantarea împrumutului (asimilată aici și reeșalonarea datoriilor către stat)
• Raportare financiară (pentru situațiile contabile)
• Impozitarea clădirilor
• Evaluări pentru instanțe judecătorești
• Proceduri de insolvență/faliment, respectiv, executare silită
• Fuziuni, achiziții, delistare
• Alte scopuri (incluzând aici și Verificarea evaluărilor)

Cum găsești și alegi un evaluator

Ca orice prestator de servicii independent, evaluatorul își face reclamă cum poate: ba pe site-uri specializate, pe propriile conturi din social media sau, cel mai adesea, din gură în gură. Există, firește, și pe site-ul ANEVAR, o listă cu evaluatori autorizați, dar acolo nu există și datele de contact, ci servește mai degrabă ca mijloc de verificare dacă evaluatorul pe care l-ați găsit figurează pe lista ANEVAR.

În practică, după cum explică Dragoș Enache, mulți evaluatori lucrează adesea sub umbrela unor agenții imobiliare, firme de insolvență sau a unor bănci și astfel nu sunt nevoiți să-și găsească singuri clienții, cum sunt evaluatorii care lucrează pe cont propriu.

Atenție! Enache subliniază că în niciun caz proprietarului nu-i poate fi impus un evaluator anume, ci este liber să-l aleagă pe oricare dorește. Nici măcar în cazul refinanțării unui credit, banca nu are dreptul să impună un evaluator anume, „agreat” de ea. E adevărat, admite, Enache, că băncile au anumite reguli și formate speciale de evaluare, pe care orice evaluator trebuie să le respecte.

În general e bine să nu alegeți evaluatorul propus de vânzător, în cazul în care vreți să cumpărați o proprietate, să nu-l alegeți nici pe cel mai ieftin, nici pe cel mai rapid. Și aici funcționează, ca în multe situații, sfânta recomandare.

Ce acte sunt necesare pentru evaluarea unui imobil

Odată găsit evaluatorul, acesta va avea, la o primă discuție, câteva întrebări punctuale pentru proprietar, pentru a stabili dacă acesta este cu adevărat proprietarul și dacă e vorba de o construcție legală. Căci „în niciun caz nu poate fi evaluată o construcție ilegală”, explică Dragoș Enache.

Așadar, sunt necesare o serie de acte pe care proprietarul trebuie să le furnizeze, atât pentru dovedirea dreptului de proprietate cât și pentru evaluarea proprietății:

• Actul de identitate
• Actul de proprietate/contractul de vânzare - cumpărare/procesul verbal de recepție, în cazul construcțiilor noi
• Dovada intabulării – nu există drept de proprietate fără intabulare
• Schițe din care să reiasă suprafața imobilului
• Extras de Carte Funciară recent, din care să reiasă dacă proprietatea are sarcini sau litigii – poate fi cerut și de evaluator, direct de la ANCPI, dar e mai bine să le aducă proprietarul

Cum se face evaluarea imobilului

„În urma discuțiilor, evaluatorul își dă seama ce volum de muncă are de făcut și face o ofertă. Dacă este acceptată, se întocmește contractul de prestări servicii de evaluare– cu termeni obligatorii: numele, adresa, scopul evaluării, data evaluării, termenul de predare și documentele necesare. Se mai trece și data inspecției. Cu oferta scrisă și contractul semnat de ambele părți, evaluatorul trece la treabă: face fotografii – atenție, nu măsurători, deoarece suprafețele sunt preluate pe răspunderea proprietarului, din documentele prezentate. Mai face copii după actele proprietarului, fotografii prin cartier, este atent la drumurile de acces către proprietate, vecinătăți, amplasarea imobilului la etaj sau parter, orientarea etc”, explică Enache.

Evaluatorul va determina valoarea de piață a proprietății comparând-o și cu altele similare din vecinătate, aplicând ajustări în funcție de diverși factori (vechimea, uzura, amplasarea), dar fără să se limiteze la aceștia. De exemplu un apartament situat la parter sau la ultimul etaj va avea o valoare mai mică decât apartamente similare din același bloc, dar situate la etaje intermediare. Dacă este orientat spre nord, nu are suficiente ore de însorire, de asemenea îi scade din valoare. Dacă are dotări pe care celelalte nu le au, cum ar fi o centrală termică proprie sau alte îmbunătățiri, asta îi va crește valoarea de piață. Contează și vederea de la fereastră/balcon, dacă dă spre un zid sau spre un parc sau dacă vecinătățile apartamentului sunt plăcute sau sunt pline de gunoaie.

Iată o listă orientativă de elemente la care se va uita un evaluator:

• Localizarea proprietății
• Nivelul de zgomot și poluare din zonă
• Vechimea imobilului
• Dotările suplimentare
• Existența unui loc de parcare/garaj
• Etajul
• Poziționarea

„Toate astea se studiază și se iau în calcul, apoi se aplică niște grile matematice care determină în final valoarea optimă realistă a acelei proprietăți”, explică Dragoș Enache.

El spune că sunt trei metode principale care sunt folosite, cu mențiunea că nu este obligat să le folosească pe toate trei în raportul de evaluare, ci doar pe aceea pe care o poate aplica în fiecare caz specific:

1. Metoda comparațiilor directe – se compară proprietatea cu imobile asemănătoare din zonă. Cu condiția să nu fie una „unicat”, cum a fost cazul unei clădiri cu... lift în mijlocul casei, pe care evident nu avea cu ce s-o compare.
2. Metoda prin venit – se determină câți bani poate obține proprietarul prin închirierea acelei locuințe, pe o perioadă de 15 ani. Asta în condițiile în care există o piață de închiriere în zonă, iar clădirea nu este în vreun sat sau localitate lipsite de interes.
3. Metoda prin cost – se determină costul casei „de nouă” la care se aplică deprecierea prin uzură. Cu condiția să nu fie un monument istoric, pentru că în acest caz nu se poate aplica această metodă, monumentul având o valoare istorică.

Cât durează și cum verifici evaluatorul

După adunarea tuturor actelor și inspectarea clădirii și a împrejurimilor, evaluatorul ar trebui să fie capabil să livreze raportul de evaluare într-un interval de 5 zile-o săptămână în cazul unui apartament, până la două săptămâni și chiar câteva luni în cazul unor clădiri mai complexe. „De exemplu la o electrocentrală, evaluarea a durat 5 luni de zile”, spune Enache.

Dacă clientul este nemulțumit de rezultat el poate să angajeze un alt evaluator care să facă o altă evaluare. Este foarte posibil ca valorile obținute de cei doi să nu coincidă. Dragoș Enache spune chiar că este normal, întrucât fiecare evaluator va face propriile calcule și ... evaluări, „însă diferența maximă dintre cele două valori nu ar trebui să fie mai mare de 10-15%”.

În cazul în care evaluatorul nu-și îndeplinește îndatoririle prevăzute în contract sau dintr-un alt motiv clientul este nemulțumit de prestația acestuia, are posibilitatea să-l reclame la ANEVAR. Pedeapsa este de regulă disciplinară, iar fiecare evaluator este obligat să încheie o asigurare de mal praxis, inclusă în cotizația anuală de 700 de lei la ANEVAR.

Cât costă o evaluare? Ce prețuri se practică?

De regulă la încheierea contractului evaluatorul va cere și primi un avans de 50% din întreaga sumă convenită. Sumele nu sunt standardizate, întrucât ele nu depind de valoarea proprietății evaluate, ci de cantitatea de muncă depusă pentru fiecare evaluare. O estimare greșită a valorii apartamentului poate avea consecințe costisitoare, la fel și una realizată de un evaluator prieten cu vânzătorul.

În general, evaluarea unei garsoniere costă 600-700 de RON, iar o vilă de lux între 1.500 și 2.500 RON.

Evaluarea unor proprietăți mari, industriale, este mai greu de tarifat. La fel și evaluările făcute înaintea unor investiții, care de regulă sunt făcute de echipe de evaluatori, în cadrul unor firme specializate.

Cum ajungi evaluator imobiliar

ANEVAR organizează anual cursuri pentru pregătirea viitorilor evaluatori. Trebuie să urmăriți site-ul organizației ca să aflați de ele. Dragoș Enache, care este la bază inginer, își amintește că în urmă cu zece ani, când a făcut aceste cursuri și a dat examen, l-a picat inițial, pentru că examinarea a fost mai exigentă decât se aștepta.

Cursul costă în jur de 1.000 de euro (atât a costat în 2023), durează mai multe luni, are patru module, iar la finalul pregătirii se dă un examen pentru intrarea în stagiatură. Evaluatorul stagiar va face o pregătire practică pe lângă un evaluator titular și apoi va da examenul de definitivat, în urma căruia va primi (sau nu) ștampila și legitimația de evaluator autorizat.

Calitatea de membru autorizat ANEVAR este menținută cu condiția absolvirii unor cursuri de pregătire continuă, promovate cu testări, bineînțeles plătite, pe lângă achitarea cotizației anuale către ANEVAR.

În urma unui protocol încheiat de ANEVAR cu mai multe universități din țară, studenții acestora au posibilitatea să devină evaluatori stagiari fără să mai treacă prin cursurile și examenul de stagiatură de la ANEVAR, dacă au făcut anumite cursuri în facultate. Aceștia ar trebui să fie studenți la anumite facultăți din cadrul ASE, Politehnică, Construcții și chiar Medicină.

Aici găsiți mai mulți evaluatori ANEVAR.