Impozitul pe chirii, de la 1 ianuarie 2023 – tot ce trebuie să știi și mai ales să plătești

Cum se calculeaza impozitul pe venit din chirii - Calcul impozit chirie 2023

Codul fiscal a fost modificat, pe ici pe colo, chiar în ultima lună, în Parlament, iar noile prevederi schimbă într-o oarecare măsură modul în care se calculează impozitul pe venit din chirii începând de la 1 ianuarie 2023. Trei mari modificări sunt de luat în seamă:

1. Cota de impozit de 10% din venitul anual rămâne neschimbată, dar prin eliminarea unor facilități, de exemplu cota forfetară de 40%, impozitul real va fi mai mare de la 1 ianuarie 2023.
2. Se micșorează plafonul de la care se plătesc și asigurări de sănătate la venituri din chirii, începând de la 6 salarii minime brute pe economie, față de 12 cât erau acum.
3. Contractele de închiriere se înscriu/declară la ANAF obligatoriu, în 30 de zile de la data încheierii.
4. Ce reguli se aplică pentru apartamentele închiriate în scop turistic.

1. Impozitul pe chirie rămâne 10%, dar se aplică la întregul venit, nu doar la 60% ca acum

Categoria de venituri din cedarea folosinței bunurilor (așa cum sunt denumite chiriile în limbaj fiscal) cuprinde veniturile, în bani şi/sau în natură, din:

- închirieri şi subînchirieri de bunuri mobile şi imobile;

- arendarea bunurilor agricole;

- închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală (da, acele Airbnb sau Booking).

Pentru simplificare ne vom referi în acest articol în special la chiriile pe case și apartamente. Impozitarea veniturilor din chirii se va face în 2023, ca și până acum, cu 10% din venitul anual, dar dispare regimul de impozitare pe baza cotei forfetare, care-i permitea proprietarului să păstreze 40% din venitul brut neimpozitat, iar impozitul de 10% se aplica doar la restul de 60% din venit - de aici impresia că impozitul era doar de 6%.

Rămân neschimbate celelalte două regimuri de impozitare:

• În sistem real – adică proprietarul poate scădea din venitul anual toate cheltuielile deductibile făcute cu întreținerea proprietății (cu acte doveditoare, cuprinse în contabilitate) și impozitul se aplică doar la suma rămasă. Acest sistem era aplicat în special celor care aveau mai mult de 5 contracte de închiriere (adică mai mult de 5 case), dar poate fi adoptat de oricine;
• Pe baza normelor de venit - se aplică numai în cazul închirierii în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală – vedeți la punctul 4 cum se calculează.

A. Cum se calculează venitul impozabil din chirii - exemple

Consultantul fiscal Alexandru Șuteu explică pentru Anunțul Telefonic cum se calculează practic impozitul în cazul sistemului real:

Exemplu de calcul în sistem real:

(1) Valoarea chiriei	= 100 de lei
(2) Cheltuieli deductibile:
- cheltuieli cu taxele locale	- 20 lei
- cheltuieli cu reparații	- 15 lei
Total cheltuieli deductibile:	35 lei
(3) Venitul net din chirie este 100 – 35	= 65 lei
(4) Cota de impozitare	= 10%
(5) Impozitul datorat	= 6,5 lei (= 65 x10%)

 

Ce se întâmplă în cazul unui contract de închiriere întins pe mai mulți ani cu sisteme de impozitare diferite. Un exemplu de calcul vine de la ANAF:

Exemplu de calcul impozit parțial 2022 și integral 2023

Contractul de închiriere, cu chiria în lei, începe la 01.10.2022 și se încheie în data de 31.12.2023.
Pentru declararea venitului anual estimat, proprietarul depune declarația privind venitul estimat odată cu contractul de închiriere.

Chiria lunară	= 2.000 lei/ lună
Venitul brut estimat	= 2.000 lei x 3 luni (doar cele aferente anului 2022) = 6.000 lei
Cheltuielile forfetare (valabile pentru 2022)	= 6.000 x 40% = 2.400 lei (această sumă e neimpozabilă)
Venitul net estimat	= 6.000 lei – 2.400 lei = 3.600 lei
Impozitul pe venit estimat datorat	= 3.600 lei x 10% = 360 lei (doar pentru anul 2022)

 

Proprietarul nu datorează contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS), întrucât venitul net anual este sub plafonul minim de 12 salarii minime brute pe țară, respectiv sub 30.600 lei (2.550 lei x 12 luni = 30.600 lei).

Plata impozitului pe venit se va realiza până la data de 25 mai 2023

În anul 2023 proprietarul va înregistra contractul de chirie la ANAF până la data de 31.03.2023 și până la data de 25.05.2023 va depune Declarația unică Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza în România și contribuțiile sociale datorate pentru anul 2023

Pentru anul 2023 venitului brut reprezintă venitul impozabil = 2000 lei x 12 luni = 24.000 lei

Impozitul pe venitul estimat datorat = 24.000 lei x 10% = 2.400 lei
Baza de calcul a CASS se va stabili în funcție de salariul minim brut pe țară pentru anul 2023 și ținând cont de cele trei noi plafoane de venit, de 6, 12 și 24 de salarii minime brute. (vezi exemplu de calcul la punctul 2)

În cazul în care se alege sistemul real de impozitare, pentru anul 2023, se vor scădea cheltuielile deductibile din venitul brut impozabil și abia apoi se va aplica impozitul de 10%.

!Atenție la cheltuielile făcute de chiriași

Alexandru Șuteu spune că pe lângă suma chiriilor obținute într-un an calendaristic se adaugă și eventuale venituri rezultate din investițiile pe care le-a făcut chiriașul. De exemplu dacă chiriașul repară acoperișul sau zugrăvește, această cheltuială se consideră venit al proprietarului și va fi impozitată.

Cu condiția ca în termen de 30 de zile de la finalizarea investițiilor, chiriașul să comunice proprietarului, iar acesta la rândul lui să declare suma la ANAF.

B. Depunerea declarației anuale de venit – cine și cum o face

 Pentru chiriile percepute în lei - O diferență de tratament se aplică și în cazul monedei în care este stabilită și încasată chiria. Consulantul fiscal Alexandru Șuteu spune că „proprietarii care încasează chirii în lei nu trebuie să depună Declaraţia unică Capitolul I. Date privind veniturile realizate și contribuțiile sociale datorate, pentru veniturile din cedarea folosinţei bunurilor pentru care chiria este exprimată în lei dacă nu au optat pentru stabilirea venitului net anual în sistem real, și nu aveau la finalul anului trecut mai mult de 5 contracte de închiriere”.

Totuși ei trebuie  să depună Declarația Unică Capitolul II – pentru venitul estimat la încheierea contractului de închiriere. Adică atunci când merg la ANAF ca să înscrie contractul de închiriere vor completa și o declarație privind venitul estimat, dacă chiria e în lei.

 Dacă chiria e în valută  – atunci proprietarii vor depune în anul următor realizării venitului, până la 25 mai, Declarația unică de venit, în care vor cuprinde venitul brut din anul precedent, calculat la cursul de schimb mediu anual al pieţei valutare, comunicat de Banca Naţională a României, din anul de realizare a venitului.

Proprietarii care optează pentru regimul de impozitare în sistem real și cei care închiriază camere în scop turistic trebuie să depună Declaraţia unică până la data de 25 mai, inclusiv, a anului următor celui de realizare a veniturilor.

Exemplu:

Dacă închiriați garsoniera pe Airbnb începând din martie 2023 veți depune la ANAF declarația unică abia în 25 mai 2024.

Declaraţia unică se completează pentru fiecare sursă de venit, adică dacă aveți și alte venituri din activități independente pe lângă acele chirii, ele trebuie să fie puse în aceeași declarație, că de aia e unică.

2. Cine plătește asigurări de sănătate la veniturile din chirii

Ordonanța 16/2022, cea care a modificat Codul fiscal, modificată la rândul ei de Parlament, impune și două noi plafoane de venit pentru plata asigurărilor sociale de sănătate (CASS)

Începând cu veniturile aferente anului 2023, baza anuală de calcul pentru CASS o reprezintă:

a) nivelul a 6 salarii minime brute pe ţară, în vigoare la termenul de depunere a declaraţiei unice, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 6 şi 12 salarii minime brute pe ţară;

b) nivelul de 12 salarii minime brute pe ţară, în vigoare la termenul de depunere a declaraţiei unice, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 12 şi 24 de salarii minime brute pe ţară;

c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe ţară, în vigoare la termenul de depunere a declaraţiei unice, în cazul veniturilor realizate de peste 24 de salarii minime brute pe ţară.

Exemplu de calcul CASS pentru o chirie de 2.000 de lei lunar:

Venitul impozabil în 2023	= 2.000 lei x 12 luni = 24.000 lei
Baza de calcul a CASS în funcție de salariul minim brut	2.550 de lei lunar.
La 2.550 - CASS calculat la 6 salarii minime brute va fi 2.550 X 6 luni  x 10%	= 1.530 de lei
La 3.000 - CASS calculat la 6 salarii minime brute, adică 3.000 x 6 luni  x 10%	= 1.800 de lei.

 

Baza de calcul a CASS se va stabili în funcție de salariul minim brut pe țară pentru anul 2023, care se preconizează că va fi 3.000 de lei de la 1 ianuarie 2023. Deocamdată este 2.550 de lei lunar.

Indiferent dacă crește sau nu salariul minim, proprietarul care va încasa 2.000 de lei chirie lunar în 2023 va trebui să plătească CASS pentru că venitul lui se va situa între 6 și 12 salarii minime brute.

Dacă salariul minim va rămâne 2.550 lei, atunci CASS calculat la 6 salarii minime brute va fi 2.550 X 6 luni = 15.300 x 10% - 1.530 de lei.

Dacă va fi 3.000 de lei salariul minim, atunci CASS calculat la 6 salarii minime brute, adică 3.000 x 6 luni = 18.000 x 10% = 1.800 de lei.

3. Contractele se înregistrează la ANAF – de ce e bine

UPDATE ianuarie 2023 - Descarcă modelul de contract de închiriere de la ANAF

Pe site-ul ANAF s-a publicat în această lună (ianuarie 2023) modelul noului tip de contract de închiriere pentru locuințe. Este un document inteligent, adică după ce îl completați trebuie validat prin apăsarea butonului de pe prima pagină înainte de a-l trimite către ANAF. Trebuie să aveți descărcată în computer ultima versiune Adobe pentru a vedea documentul PDF.

-----

Contractele de cedare a folosinței bunurilor devin titluri executorii în momentul în care sunt înregistrate la fisc. Adică dacă închiriați garsoniera unor băieți veseli, și vreți să fiți siguri că-i puteți evacua în caz că nu plătesc chiria sau vă fac alte probleme, simpla ștampilă aplicată de ANAF pe contractual înregistrat face din acea hârtie un titlu executoriu și nu mai trebuie să ajungeți prin instanțe ca să scăpați de chiriașii buclucași.

Asta era valabil și până acum, dar nefiind obligatorie înregistrarea contractelor la ANAF nu erau mulți proprietari care să dea buzna să o facă. Începând din ianuarier 2023 redevine obligatorie înregistrarea contractelor de închiriere la ANAF, în maximum 30 de zile de la încheiere sau în 90 de zile în cazul contractelor deja încheiate.

Exemple:

1. Dacă încheiați un contract de închiriere la data de 5 ianuarie 2023 – Doamne ajută! – trebuie să-l înscrieți la fisc până cel mai târziu la data de 5 februarie 2023
2. Dacă vă prinde anul nou cu un chiriaș mai vechi în apartament – norocoșilor! – trebuie să mergeți cu contractul la ANAF până cel mai târziu la 30 martie 2023.

După expirarea aestor termene sunteți pasibili de amenzi.

Acte necesare pentru înregistrarea la ANAF

Cererea de înregistrare a contractelor de închiriere, însoţită de o copie a contractului în sine, se depune la registratura ANAF sau online, se încarcă în Spațiul Virtual Privat (SPV) unde deja cam toată lumea are un cont.

Agenția ANAF competentă este, după caz:

a) cea pe raza căreia proprietarul este înregistrat ca plătitor de impozite și taxe;

b) cea pe raza căreia proprietarul are domiciliul fiscal;

c) cea pe raza căreia se află casa închiriată - în cazul persoanelor fizice nerezidente în România.

Înregistrarea nu ar trebui să dureze mai mult de 5 zile de la data depunerii cererii.

4. Închirierea în scop turistic – cum se impozitează

Pentru că și în România au luat avânt închirierile pe platformele online turistice, gen Airbnb sau Booking, trebuie menționat că proprietarii care optează pentru turistul străin, în locul studentului român, se supun unui regim de impozitare diferit.

Cota de impozit este tot de 10% din venit, dar stabilirea venitului se face pe baza normelor anuale emise de ANAF, care știe el mai bine cam cum merge piața închirierilor turistice.

„Adică ANAF stabilește o normă de venit (o valoare a venitului anual) la care se plătește impozitul de 10% pe venit indiferent de numărul de turiști și de perioada închiriată (atenție: o cameră nu poate fi închiriată pentru mai mult de 30 de zile în regim turistic.)”, explică Alexandru Șuteu.

Consultantul mai atrage atenția că în cazul în care proprietarii care închiriază în scop turistic încasează banii cash sau cu card au obligația să aibă și casă de marcat.

În cazul platformelor online, totuși, banii sunt virați de turiști, prin platforma respectivă, direct în contul proprietarului, iar acesta este obligat doar să declare veniturile la ANAF.

În situația în care proprietarul are mai mult de 5 camere pe care le închiriază în scop turistic (adică 5 case), impozitul anual se calculează în acest caz, pe baza declaraţiei unice, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net anual determinat în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, și se plătește integral până la data de 25 mai a anului fiscal următor celui de realizare a venitului.

Există și o veste bună: închirierea e scutită de TVA.

Dar nedepunerea „Declarației unice privind impozitul pe venit şi contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice”, până la data prevăzută în legislația fiscală, se sancționează cu amendă cuprinsă între 50 şi 500 de lei.