TVA la locuințe în 2024 – cum se aplică și cui

TVA-ul pentru locuințe va fi modificat de la 1 ianuarie 2024 (conform Legii 296/2023) de la 5 la 9%, aplicabil pentru cumpărarea unei singure locuințe de maximum 120 de mp și valoare de maxim 600.000 de lei. Cei care au încheiat deja o promisiune de cumpărare în 2023 și au plătit și un avans se vor bucura în continuare de TVA de 5%, dar trebuie să fie foarte atenți la ce scrie în contractul de vânzare-cumpărare, ca să nu fie puși să plătească mai târziu diferența de TVA.

La prima vedere asta ar fi tot ce trebuie să știți despre noul TVA la locuințe, aplicabil din 2024. În realitate, însă, această modificare legislativă naște o multitudine de situații complexe pe care contabilii și avocații își vor sparge capetele ca să le rezolve. Întrucât legea se referă doar la precontractele și promisiunile de vânzare din 2023 și nu ia în seamă faptul că astfel de înțelegeri între dezvoltatori și cumpărători există și din alți ani, mai din urmă, este de așteptat ca și această măsură fiscală să genereze litigii între cumpărători și dezvoltatori sau între dezvoltatori și primăriile care au întârziat birocratic lucrările sau recepția lor.

Să le luăm pe rând.

Ce condiții trebuie să îndeplinească locuința pentru TVA de 9%

Nu orice casă e taxată cu TVA redus. Ci numai cele care:

• Au maximum 120 de mp suprafață utilă, exclusiv anexele gospodărești;
• Valorează maximum 600.000 de lei inclusiv terenul pe care sunt construite (exclusiv TVA);
• Sunt cumpărate de o persoană fizică individual sau în comun cu alte persoane fizice;
• Camerele respectă suprafețele utile prevăzute în Legea locuinței 114/1996;
• La momentul livrării pot fi locuite ca atare – adică sunt racordate la utilități și sunt finisate, recepționate;

Orice persoană fizică poate cumpăra numai o astfel de locuință cu TVA de 9%, nu mai multe.

Locuințele vechi nu sunt taxate cu TVA la vânzare-cumpărare, dar și aici comunitatea juridico-fiscală nu a elucidat pe deplin ce înseamnă o locuință veche. De exemplu, potrivit Codului fiscal, locuința nouă este aceea „livrată până la data de 31 decembrie a anului următor primei ocupări ori utilizări a construcției sau a unei părți a acesteia, după caz, în urma transformării”. Prin urmare, locuințele noi în 2024 vor fi socotite numai cele construite cel mai în urmă în anul 2022. Înainte de această dată vor fi toate… case vechi?

Evoluția TVA pentru locuințe

Din anul 2008 TVA la locuințe a fost stabilită la 5%, în încercarea de a scoate sectorul imobiliar din criză și de a stimula cumpărarea de locuințe, măsură completată și cu programele de tip „Prima Casă”. Valoarea TVA de 5% s-a aplicat de la început tot pentru locuințe de maximum 120 de mp utili, dar cu valori mult mai mici, respectiv maximum 380.000 de lei – altul era prețul pe mp construit în 2008.

De asemenea, numărul caselor care se puteau cumpăra cu TVA redus nu era limitat. Această măsură a suvernit abia din 2022, când și valoarea maximală a locuinței ajunsese la cel mai înalt nivel – 700.000 de lei.

În timp valorile caselor au crescut, la fel și profiturile dezvoltatorilor, TVA a rămas 5%. În 2020-2021 valoarea maximă a unei case cu TVA 5% a fost de 450.000 de lei, iar în 2022 a ajuns chiar până la 700.000 de lei. În 2023 a scăzut la 600.000 de lei, ceea ce pare că va rămâne valabil și pentru 2024, când TVA va crește la 9%.

Ce spun dezvoltatorii imobiliari

Evident, primii care se revoltă împotriva creșterii TVA sunt dezvoltatorii, deși probabil majoritatea dintre ei vor transfera această creștere tot în buzunarul cumpărătorului. Iar argumentul cel mai des întâlnit în luările de poziție ale dezvoltatorilor este acela că prin această majorare, Guvernul a lovit în primul rând familiile cu copii care doreau să-și cumpere locuințe mai spațioase și se văd nevoite să renunțe la idee din 2024.

Însăși micșorarea plafonului maximal la care se calculează TVA redus (de la 700 la 600.000 de lei) înseamnă că se vor scumpi casele vizate de cei care doreau apartamente cu 4 camere sau case în afara orașului.

Un dezvoltator care are un proiect aproape de finalizare în sudul Capitalei spune că nu este atât de afectat de creșterea TVA din 2024 pentru că are majoritatea unităților contractate deja de la începutul anului. Totuși el este îngrijorat de ce va urma, pentru că 2023 nu a fost un an bun, ci foarte posibil să fi fost începutul unei crize.

Cu creditele imobiliare aproape blocate – abia de acum încep să se dezmorțească timid – și cu climatul economic deloc optimist, dezvoltatorii se feresc să dea verdicte, în schimb sunt generoși cu acuzele la adresa autorităților, că întârzie autorizațiile și planurile de urbanism și că schimbă legislația fiscală mai rapid și mai des decât reușesc ei să construiască și să vândă casele.

Ce se întâmplă cu promisiunile de vânzare existente

Persoanele care au încheiat promisiuni de cumpărare și au dat și un avans vor plăti în continuare 5% TVA la prețul casei cumpărate, atunci când o vor achita integral, chiar dacă asta se va întâmpla în 2024. Însă în realitate spețele nu sunt deloc atât de simple cum pare acest enunț. Întrucât valoarea maximă admisă pentru TVA redus a fost diferită în ultimii ani, mai exact în 2022 a fost mai mare de 600.000 cât este în 2023 și va fi în 2024. Deci calcularea TVA în 2024 va fi o provocare pentru toată lumea implicată în procesul de vânzare-cumpărare de immobile.

Speța 1: promisiune de cumpărare încheiată în 2022, când TVA era de 5% pentru o locuință a cărei valoare nu depășea 700.000 de lei. Locuința însă nu este gata, iar finalizarea și livrarea în 2024 intră deja sub prevederile de TVA de 9% pentru locuințe de maximum 600.000 de lei. Conform Codului fiscal (art. 291) „în cazul operaţiunilor supuse sistemului TVA la încasare, cota aplicabilă este cea în vigoare la data la care intervine faptul generator, cu excepţia situaţiilor în care este emisă o factură sau este încasat un avans, înainte de data livrării/prestării, pentru care se aplică cota în vigoare la data la care a fost emisă factura ori la data la care a fost încasat avansul”.

Așadar, dacă s-a plătit un avans la data precontractului/promisiunii de vânzare, TVA rămâne 5% pentru întreaga locuință, chiar dacă ea va fi livrată în 2024. Totuși, este neclar cum se va rezolva chestiunea valorii maxim admise pentru cota redusă de TVA, de vreme ce valoarea maximă în 2022 era cu 100.000 de lei mai mare decât în 2024.

Atenție la ce scrie în precontractele de vânzare

Speța 2: inspectorii ANAF ar putea să decidă, în urma unor controale, că aplicarea TVA a fost greșit făcută și să taxeze vânzătorul cu diferența de TVA. În aceste situații se poate ajunge ca această diferență să fie achitată tot de cumpărătorul de bună credință, pentru că nu a citit cu atenție contractual atunci când l-a semnat, iar acolo scria că TVA-ul cade în sarcina cumpărătorului indiferent de valoarea acestei taxe.

Prin urmare, avocații recomandă atenție sporită la citirea contractelor cu dezvoltatorii. În ele trebuie să se prevadă expres cota de TVA aplicată (de altfel Codul fiscal obligă la acest lucru, conform aceluiași articol 291 de mai sus), iar în cazul impunerii unei diferențe de taxă aceasta va fi achitată de dezvoltator, pentru că altfel s-ar considera o majorare de preț nelegală, în sarcina cumpărătorului.

Cel puțin așa au interpretat unele instanțe, care au judecat în trecut astfel de spețe, după cum explică avocații de la Radu Opriș SPARL aici.

Dacă sunteți hotărâți să cumpărați o casă, dar mai așteptați să vedeți ce ieftiniri aduce anul 2024, ar trebui să puneți în balanță potențiala ieftinire cu creșterea sigură a TVA. S-ar putea să fie totuși mai bine să faceți măcar un precontract anul ăsta, ca să vă asigurați că măcar rămâneți cu TVA la 5% și la anul. Găsiți aici oferte fel de fel. Bani să fie. Și nu uitați, atenție mare la ce scrie în contract!