Vânzarea - cumpărarea unei proprietăți în 2024 – taxe, acte necesare și capcane de evitat

Fie că ați dat un anunț de vânzare pe www.anuntul.ro și ați avut deja câteva vizionări, fie că aveți ceva bani de investit și vreți să cumpărați anul ăsta apartamentul, casa sau terenul ăla pe care l-ați tot măsurat în ultima vreme, e bine să știți dinainte ce acte vă sunt necesare, ce taxe veți plăti și pașii birocratici pe care trebuie să-i faceți până la schimbul de proprietate.

În primul rând trebuie să știți că pe lângă prețul cerut de vânzător veți avea de achitat și alte taxe și impozite. Iar vânzătorii au de plătit și ei impozit pe sumele încasate. De exemplu, începând din 2023 statul a decis să impoziteze orice sumă provenită din vânzarea unei proprietăți - până atunci existau niște scutiri pentru sumele care nu depășeau 450.000 de lei. Procentul de impozitare diferă în funcție de vechimea proprietății în posesia celui care o vinde: doar 1% pentru cei care au avut-o mai mult de 3 ani și 3% pentru cei care au deținut prorietatea mai puțin de 3 ani.

ATENȚIE! În actul de vânzare se va menționa numai prețul real al tranzacției. Declararea unui preț fictiv sau derizoriu este un motiv de anulare a actului conform art. 1665 Cod Civil.

1. Notarul

Prima condiție ce trebuie bifată obligatoriu este ca vânzarea-cumpărarea să se facă la un notar. Este o obligație legală, dar și o măsură de precauție pentru a evita eventualele probleme ulterioare. În România încă se mai practică așa numitele „chitanțe de mână”, înțelegeri populare făcute mai ales în acele cazuri în care proprietarii nu au toate actele necesare. Ele ascund o situație gri, în care cumpărătorul mizează pe buna credință a vânzătorului și pe posibilitatea de a „aranja” actele ulterior, „în caz de ceva”.

Astfel de situații se complică întotdeauna mai mult decât s-ar putea crede și repararea lor costă mai mult decât taxele notariale și impozitele pe proprietate, pe care cineva a vrut să le ocolească. După pandemie s-au deschis noi metode de lucru, există înlesniri, cum ar fi transmiterea actelor prin email, încât adresarea către un birou notarial nu mai este deloc greoaie și nu implică atât de mult timp și drumuri cum s-ar crede, explică notarul Marius Pavelescu, din București.

Concret, pentru vânzarea-cumpărarea unei proprietăți, în general orice birou notarial va primi actele prin email, va întocmi contractul de vânzare-cumpărare și va face o programare pentru semnarea actelor, astfel încât vânzătorul și cumpărătorul să nu facă decât un singur drum la notar pentru asta.

O altă practică des întâlnită mai ales la vânzarea-cumpărarea de terenuri extravilane este perfectarea unui antecontract sau o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, care necesită de asemenea o singură vizită la notar a ambilor parteneri, urmând ca restul formalităților să fie făcute de cumpărătorul care devine astfel și împuternicitul vânzătorului. Această modalitate este preferată și chiar utilizată des, deoarece legal vânzarea de terenuri extravilane și/sau agricole necesită mai multă birocrație decât o vânzare a unui teren intravilan sau a unei case, adică e nevoie și de o procedură de notificare/afișare prealabilă la primărie, pentru minimum 30 de zile. În această perioadă se presupune că se aduce la cunoștința publicului faptul că respectivul teren se vinde, deci oricine își poate manifesta interesul să îl cumpere, iar vânzătorul să obțină astfel cel mai bun preț.

În practică, însă, atunci când vânzătorul are deja un cumpărător și se înțelege cu el, etapele legale sunt arse mai repede, cei doi merg la notar și semnează o promisiune de vânzare-cumpărare, de cele mai multe ori cumpărătorul achită integral prețul și este împuternicit de vânzător să-l reprezinte ulterior în fața notarului și la semnarea contractului de vânzare-cumpărare (adică după ce trec acele zile obligatorii de afișare la primărie) care devine practic doar o formalitate. Este o modalitate preferată atunci când proprietarii sunt de exemplu mai mulți sau sunt foarte în vârstă, greu de deplasat în localitatea unde se face tranzacția (adică la notarul din județul în care se află proprietatea) și astfel vânzătorul intră mai rapid în posesia banilor, cu mai puține drumuri și birocrație.

2. Acte necesare pentru vanzarea unui apartament / casa / imobil (pe care vânzătorul trebuie să le depună la notar):

• Actele de identitate ale fiecărui proprietar, certificatul de căsătorie și procură de reprezentare, dacă este cazul. Este necesar ca notarul/cumpărătorul să știe dacă proprietarul este căsătorit sau nu, intrucât regimul proprietății este altul în cazul persoanelor căsătorie, indiferent dacă pe contractul de proprietate apare un singur titular, explică notarul Marius Pavelescu. Cu alte cuvinte, dacă e căsătorit, proprietarul nu poate vinde fără acordul soțului/soției. De aceea se și specifică starea civilă în orice contract de vânzare-cumpărare, atât în dreptul vânzătorului cât și al cumpărătorului;
• Actele de proprietate asupra imobilului care face obiectul tranzacției. Acestea pot fi: contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, procesul verbal de predare-primire, dovada achitării integrale a prețului (în cazul acelor imobile cumpărate prin credit), sentință sau decizie civilă definitivă și irevocabilă (dacă proprietatea e dobândită astfel), titlu de proprietate (în cazul proprietăților retrocedate), certificate de moștenitor sau alte acte doveditoare;
• Cadastrul și intabularea imobilului. Aici intră fișa imobilului, planul de amplasament, planul releveu – toate întocmite de un cadastrist. Plus încheierea de intabulare în cartea funciară, emisă de Oficiul județean de cadastru. Vezi aici ce presupune cadastrul și intabularea pentru un imobil și de ce nu e suficient să ai doar titlu de proprietate ca să vinzi ceva. Înainte de întocmirea contractului de vânzare-cumpărare, notarul este cel care solicită extrasul de carte funciară Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară, punctează notarul Pavelescu. Taxa este de 20 lei și extrasul pentru informare se eliberează de regulă pe loc, online, de pe site-ul ANCPI. Dacă nu aveți deja cadastrul făcut e bine să începeți demersurile cu mult înainte de a găsi un cumpărător, pentru că de regulă durează mai mult de cele 30 de zile oficiale. Atenție, din 2023 la efectuarea cadastrului s-a adăugat și asigurarea obligatorie a locuinței - PAD - în caz că nu o aveați deja, care costă între 50 și 120 de lei;
  270924PSC - Anunturi recomandate din
  Cadastru
• Certificat fiscal de la primărie. Acesta se obține de la Direcția de taxe și impozite de la primăria localității în care se află imobilul și arată faptul că proprietarul nu are datorii la buget, adică și-a plătit impozitele și taxele locale. În funcție de primărie, acesta se obține pe loc sau în maximum 30 de zile, iar în cazul în care proprietarul are semnătură electronică, iar primăria e înrolată pe platforma www.ghiseul.ro, îl poate obține și online;
• Certificate de performanță energetică (în cazul apartamentelor/clădirilor). Acest act este întocmit de o firmă specializată și arată gradul de (in)eficiență energetică a locuinței tranzacționate. Vezi aici cum se poate obține un certificat energetic și cât costă;
• Adeverință de la asociația de proprietari/locatari, cum că apartamentul are toate datoriile plătite. În cazul în care nu există o asociație care să ateste asta, proprietarul va da în fața notarului o declarație pe proprie răspundere că nu are datorii;
• Ultimele facturi/chitanțe care să arate plata utilităților. Acestea pot fi de asemenea înlocuite cu o declarație pe proprie răspundere mai ales că în ultimii ani au tot existat sincope în emiterea facturilor de electricitate de exemplu, iar mulți proprietari se află în imposibilitatea de a furniza o dovadă că sunt la zi cu plata energiei, căci nici nu sunt, admite notarul Marius Pavelescu.

Atenție - în cazul în care unul dintre partenerii de tranzacție este cetățean străin, acesta are nevoie de Număr de Identificare Fiscală (NIF) de la ANAF. Vedeți aici cum se obține.

3. Acte necesare cumpărare apartament / casă / imobil (de care are nevoie cumpărătorul pentru notar):

• Actele de identitate ale cumpărătorului, certificat de căsătorie sau procură de reprezentare, dacă e cazul;
• Dovada aprobării creditului ipotecar sau Prima casă/Noua casă de la bancă, în cazul în care casa este cumpărată prin credit;
• Notarul trimite pe email o versiune a contractului de vânzare-cumpărare, înainte de semnare, pentru ca ambele părți să-l poată citi înainte și să facă modificări, dacă este cazul;
• După încheierea contractului de cumpărare și achitarea prețului integral, notarul va notifica Oficiului de Cadastru schimbarea de proprietar și va înmâna noului proprietar documentul care atestă intabularea proprietății pe numele acestuia. Astfel se încheie tranzacția;
• În cazul achiziției prin credit ipotecar, în cartea funciară va fi înscris și dreptul de ipotecă al băncii creditoare, până la achitarea integral a creditului de către noul proprietar, orice tranzacție ulterioară a locuinței fiind astfel supusă regimului de aprobări al băncii creditoare;

4. Taxe notariale și impozite

Orice tranzacție imobiliară e taxată atât de notarul care o intermediază și legalizează cât și de stat, prin impozitare. Concret, taxele notariale plus taxa de intabulare pe numele noului proprietar sunt plătite de cumpărător, iar impozitul și taxa de extras informativ de carte funciară sunt achitate de vânzător. Toate aceste taxe sunt calculate în funcție de valoarea tranzacției (un procent stabilit de stat), dar și de taxele notariale percepute de fiecare birou în parte. Notarul Marius Pavelescu accentuează că nu toți banii achitați la tranzacție rămân în conturile notarului, ci doar onorariul acestuia, restul banilor sunt virați mai departe la bugetul de stat sau în conturile oficiilor de cadastru.

Exemplu de calcul valabil în 2024*:

Pentru vânzarea unei garsoniere de 50.000 de euro, între două persoane fizice:

Aceste sume sunt minime la nivel național, dar ele diferă de la o zonă la alta și pot fi mai mari dacă biroul notarial la care se face tranzacția percepe taxe mai mari. Orientativ, vă puteți calcula singuri taxele notariale accesând acest calculator, dar ideal este să întrebați notarul la care vreți să apelați înainte de a depune actele.

* În acest exemplu s-a luat în calcul impozitul de 1% din valoarea tranzacției și vânzarea-cumpărarea fără credit. În cazul creditului Noua casă, de exemplu, onorariul notarial este mai mic, iar în cazul creditului ipotecar cumpărătorul va trebui să achite și taxele de intabulare a ipotecii.

• Pentru imobile sau terenuri deținute mai puțin de 3 ani impozitul este de 3% calculat la valoarea declarată de vânzare.
• Pentru imobile sau terenuri deținute mai mult de 3 ani impozitul este de 1% calculat la valoarea declarată de vânzare.
• Pentru acest venit din vânzarea de proprietăți NU se datorează și CASS.
• Impozitul pe venitul din vânzarea imobilelor se achită la notariat, în ziua semnării contractului. Notarul virează impozitul în contul statului până pe 25 a lunii următoare.

5. Capcane de evitat

Notarul avertizează că sunt anumite aspecte în orice tranzacție care scapă inclusiv notarului bine intenționat, și pe care e bine ca orice cumpărător să le verifice temeinic înainte. Va fi astfel scutit ulterior de alte cheltuieli sau bătăi de cap:

• Avansul mare dublează taxele notariale – în cazul în care tranzacția e precedată de un antecontract de vânzare-cumpărare, e bine să știți că taxele plătite la notar pentru acest precontract și avansul aferent nu se scad din tranzacția finală, deci veți ajunge să plătiți în final mai mult decât dacă ați face tranzacția și achitarea într-o singură tranșă. Asta pentru că taxele notariale se plătesc în funcție de suma avansului și nu se scad din taxele contractului de vânzare. Deci practic le veți plăti de două ori. Dacă e musai să semnați un antecontract, limitați-vă la un avans simbolic, pentru a cheltui cât mai puțin pe taxele notariale;
• Modificările făcute de fostul proprietar în apartament – în multe cazuri modificările interioare nu sunt operate și în releveul apartamentului existent la Oficiul de Cadastru, iar acest lucru anulează practic cadastrul existent. E bine să aveți această schiță înainte de a semna contractual, pentru a verifica la fața locului dacă realitatea din teren se potrivește cu cea de pe schiță. Altfel veți plăti un nou cadastru ca să intrați în legalitate, atunci când veți vrea să vindeți apartamentul la rândul vostru. Sau, și mai complicat, în cazul cumpărării prin credit ipotecar e posibil ca evaluatorul băncii să sesizeze această diferență și să nu aprobe creditarea;
• Facturile restante la întreținere sau cheltuieli viitoare antamate de fostul proprietar – sigur că proprietarul aduce la notar o adeverință de la asociația de locatari sau semnează o declarație pe proprie răspundere, dar în unele cazuri există un decalaj între momentul încheierii actelor și momentul intrării efective în posesie, așa că pot apărea datorii de care să nu fi fost anunțat înainte. Sau pot apărea pe lista de întreținere cheltuieli de reparații cu care fostul proprietar a fost de acord înainte de vânzare, dar care se fac abia după vânzare, și pe care cumpărătorul le „moștenește”. Nu prea pot fi prevenite aceste situații, din păcate;
• Verificarea imobilului în registrul monumentelor istorice și cu risc seismic – În cazul cumpărării unei case mai vechi, care de exemplu e expertizată ca monument istoric, vânzătorul este obligat mai întâi să o ofere spre vânzare statului român, iar numai dacă statul nu o dorește să o vândă pe piața liberă. Chiar și dacă statul nu o dorește, casa-monument istoric vine la pachet pentru noul proprietar cu o seamă de obligații, de exemplu orice modificări la ea se pot face numai cu avizul Ministerului Culturii. Sigur că e plină țara de monumente istorice mutilate sau demolate, dar ăsta nu e un motiv să faceți la fel, ba poate fi chiar caz penal. În cazul în care clădirea figurează pe lista celor cu risc seismic (au bulină roșie) vă puteți aștepta la un moment dat ca primăria să dea peste un filon de bani, pricepere și dorință de mai bine și s-o bage în consolidări. În acest caz e posibil să apară costuri noi sau chiar să fie nevoie de mutare pe perioada consolidării, deci o perioadă de cel puțin un an e posibil ca dreptul de proprietate să vă fie afectat.

Acum că știți ce trebuie să conțină dosarul (cu sau fără șină) al vânzării-cumpărării unei proprietăți, puteți să accesați secțiunea de anunțuri imobiliare de pe Anuntul Telefonic și să dați drumul la treabă. Spor la vânzare - cumpărare!