Cum obții clasificarea de la Ministerul Turismului pentru apartamentul închiriat în regim hotelier

Ce acte sunt necesare pentru obținerea clasificării apartamentului; Cât de lung poate fi termenul scurt; Ce amenzi poți primi dacă îți închiriezi apartamentul pe Booking, dar nu îl ai clasificat de MT

Închirierile pe termen scurt, pe platformele online de tip Airbnb sau Booking, sunt condiționate de obținerea unei clasificări de la Ministerul Turismului (MT). Legislația este valabilă în România din 2010, dar puțini au fost aceia care au și respectat-o. 

În ultimii ani, însă, închirierile de apartamente în regim hotelier au luat avânt și la noi și, mai ales în orașele turistice europene, au început să deranjeze populația locală, pentru că implicit au dus la o scumpire majoră a chiriilor.

Spre exemplu, conform datelor Eurostat, numai în 2022 au fost 547 de milioane de nopți de cazare rezervate în UE prin intermediul a patru mari platforme online (Airbnb, Booking, Expedia Group și Tripadvisor), ceea ce înseamnă că peste 1,5 milioane de oaspeți pe noapte au folosit cazări pe termen scurt.

Autoritățile din orașele cele mai vizitate, cum este primarul din Amsterdam de exemplu, au cerut insistent o reglementare europeană comună, care să mai limiteze fenomenul închirierilor pe termen scurt de apartamente în clădiri rezidențiale. Așa se face că, după multe discuții, în aprilie anul acesta a fost adoptat în cele din urmă, la nivel UE, Regulamentul European privind colectarea și schimbul de date referitoare la serviciile de închiriere de locuințe pe termen scurt. El va intra oficial în vigoare la 20 mai 2026, dar până atunci statele sunt libere să-și reglementeze singure condițiile pentru închirierile pe termen scurt. Ceea ce a făcut și România.

Cât de lungă poate fi închirierea pe termen scurt

Sunt denumite ba închirieri în regim hotelier, ba închirieri pe termen scurt și sunt definite inclusiv în Regulamentul European ca acele închirieri care NU sunt pe un an sau mai mult.

Pe Anunțul.ro, de exemplu, puteți găsi închirieri și cu ora, dar de regulă sunt acele închirieri turistice, de o zi sau câteva zile până la câteva săptămâni.

Dar cât de lung poate fi termenul ăsta scurt? În Regulamentul European se vorbește și despre perioade de câteva luni, până într-un an, în care cineva poate închiria un apartament pentru alte scopuri decât pentru turism, de exemplu pentru muncă remote sau cercetare. Totuși, în legislația din România termenul scurt este limitat la maximum 30 de zile, mai ales din punct de vedere al modalității de impozitare a veniturilor realizate din astfel de închirieri.

Exemplu: Dacă vreți să închiriați cuiva un apartament pentru o lună jumate, trebuie să-i faceți persoanei un contract de închiriere și să-l declarați în 30 de zile la ANAF, apoi să plătiți 10% impozit la final de an, plus CASS, ca pentru orice închiriere. Pentru asta nu veți avea nevoie de vreo clasificare de la MT. Altfel, tot ce este închiriere sub 30 de zile intră la regim hotelier și va fi impozitat diferit, la norma de venit. Plus că se supune și regulilor de clasificare detaliate mai jos.

Așadar, regimul de închiriere pe termen scurt poate fi de la o oră la maximum 30 de zile.

Ce acte sunt necesare ca să-ți clasifice apartamentul Ministerul Turismului

Clasificarea structurilor de cazare de tip camere și apartamente de închiriat se face în conformitate cu prevederile Hotărârii Guvernului nr. 1267/2010, ale cărei norme de aplicare au fost emise trei ani mai târziu.

Ministerul Turismului este instituția însărcinată cu clasificarea asta, iar ministrul turismului a mai contribuit și el un pic la bulversarea procedurii, prin introducerea și scoaterea unor acte din lista de cerințe, prin intermediul unor ordine de ministru, succedate la câteva luni.

Conform răspunsului primit de Anunțul Telefonic de la Ministerul Turismului, în acest moment – iunie 2024 - lista de documente necesare pentru eliberarea certificatului de clasificare, pentru operatori economici persoane fizice, cuprinde următoarele:

- cerere standardizată pentru obținerea certificatului de clasificare de către operatorii economici persoane fizice, conform modelului prevăzut în anexa nr. 3^1 la normele metodologice;

- fișa standardizată privind încadrarea nominală a spaţiilor de cazare pe categorii şi tipuri, conform Ordinului Președintelui Autorității Naționale pentru Turism nr. 415/2016 pentru modificarea și completarea O.P.A.N.T. nr. 65/14.06.2013;

- copia actului de identitate al persoanei fizice solicitante, proprietară a structurii de primire turistice;

- documentul din care să rezulte dreptul de proprietate asupra imobilului, precum și adresa unității pentru care se solicită clasificarea;

- acordul asociației de locatari/proprietari ȘI acordul proprietarilor cu care persoana fizică are pereți comuni, pe plan orizontal și vertical, din care să rezulte activitățile ce urmează a fi desfășurate în structura de primire turistică respectivă; în situația în care nu este constituită asociația de locatari/proprietari, proprietarul va da o declarație pe proprie răspundere, cunoscând prevederile art. 326 din Codul penal privind falsul în declaraţii, din care să reiasă faptul că nu există asociație legal constituită, iar toți proprietarii care și-au exprimat acordul sunt cei cu care operatorul are pereți comuni;

- documente din care să reiasă legalitatea construcției cum ar fi autorizația de construire sau certificat de atestare/adeverință privind edificarea construcției, extras de carte funciară, fără a se limita la acestea.

„Conform art. 10 din Normele metodologice, în cazul în care se consideră necesar, se pot solicita operatorului economic și alte documente suplimentare justificative”, adaugă funcționarii ministerului, care-și rezervă astfel dreptul de a mai cere orice altceva le mai trece prin cap.

Aici găsiți toate documentele standard care trebuie completate.

În cazul în care aveți mai multe apartamente, trecute pe firmă, documentele cerute pentru clasificare sunt ușor diferite:

a) cerere standardizată;

b) certificat constatator (forma extinsă) emis de Oficiul Registrului Comerţului în baza Legii nr. 26/1990, din care să rezulte activitățile autorizate a fi desfășurate la punctul de lucru și codul/codurile CAEN corespunzătoare, pentru structura de primire turistică respectivă, conform art. 15 din Legea nr. 359/2004 În cazul instituțiilor publice, organizațiilor, asociațiilor, fundațiilor, cultelor religioase și alte asemenea – copia documentului de înființare (hotărâre de guvern, hotărâre instanță, etc), copia documentului de înregistrare fiscală, statutul sau documentul care atestă posibilitatea desfășurării activității de cazare și/sau alimentație publică și documentul din care să rezulte dreptul de administrare (proprietate, comodat, închiriere sau alt drept de folosință) a structurii(lor) de primire turistică(e) precum și adresa unității(lor) respectivă(e);

c) fişă standardizată privind încadrarea nominală a spaţiilor de cazare pe categorii și tipuri;

d) fişă standardizată privind încadrarea și organizarea spațiilor în structurile de primire turistice cu funcţiuni de alimentaţie publică;

e) dovada înregistrării contractelor de muncă în registrul general de evidență a salariaților (extras REVISAL – vizat pentru conformitate de semnatarul cererii standardizate prevăzute la lit. a) din prezentul alineat);

f) documente din care să reiasă legalitatea construcției cum ar fi autorizația de construire sau certificat de atestare/adeverință privind edificarea construcției, acte de proprietate, extras de carte funciară, fără a se limita la acestea.

Se mai cere autorizația de construire a blocului?

De exemplu, din ianuarie 2024, timp de câteva luni, până în aprilie 2024, pentru clasificarea unui apartament oarecare, situat într-un bloc de locuințe comunist, Ministerul Turismului le-a cerut proprietarilor să depună pentru clasificare inclusiv o copie după autorizația de construire a blocului. Un document pe care foarte mulți nici nu au avut de unde să-l ia, dat fiind că era vorba despre clădiri construite cu zeci de ani în urmă și ale căror cărți tehnice s-a dovedit că nu se regăsesc nici măcar la primării.

„Prin februarie m-am uitat pe site-ul Ministerului, am strâns toate documentele necesare și le-am depus la registratura Ministerului Turismului. Ulterior am primit pe email, de la inspectorul care se ocupă de dosarul meu, că îmi mai trebuie și autorizația de construcție a blocului. M-am crucit. Am întrebat la primăria de sector, ăia au zis că nu o au, am întrebat la Administrația Fondului Imobiliar al Capitalei, la fel, mi-au zis că nu o au și m-au trimis tot la sector. Abia când am ajuns la Arhivele Naționale, mi-a zis o doamnă drăguță de acolo că o găsesc la arhiva Capitalei. Am făcut cerere și am primit o autorizație care s-a dat în anii 80 pentru întreg cartierul, cum se construia pe vremea aia, nu doar pentru blocul meu. A durat câteva luni toată tevatura asta. Între timp, am aflat de la doamna de la Minister că s-a schimbat ordinul și nu mai e nevoie de autorizația asta, că se împiedicaseră prea mulți în ea”, povestește Dorin P., un proprietar de apartament din sectorul 4, care dorește să-ți închirieze proprietatea în regim hotelier.

La fel s-a întâmplat și cu acordul vecinilor. Inițial legislația cerea doar acordul asociației SAU al vecinilor, dar când s-a scos autorizația de construcție, s-a introdus un ȘI în loc de SAU și a devenit obligatoriu ȘI acordul vecinilor.

„Eu depusesem inițial doar acordul asociației, că legea zicea „sau” nu „si”, și mi-a fost mai ușor să-l deranjez numai pe administrator să-mi semneze hârtia, nu și pe toți cei patru vecini pe care abia i-am găsit pe acasă. În total am pierdut vreo două luni cu prostia asta care nu mă ajută cu nimic. E încă o hârtie în plus și nu înțeleg ce treabă au vecinii mei în ce fel îmi închiriez eu casa, căci dacă aș închiria unor studenți pe termen lung nu mi-ar trebui acordul lor. Și studenții uneori pot fi mai zgomotoși decât un turist care vine doar să doarmă”, povestește și Ioana S. care încă mai așteaptă certificatul de clasificare de la Ministerul Turismului.

Oficial Ministerul nu a dorit să comenteze aceste bâlbe birocratice. În răspunsul transmis la întrebările Anunțul Telefonic se spune că în continuare „se solicită autorizația de construire sau orice alt document din care să reiasă legalitatea realizării construcției”. Legalitatea construcției reiese, totuși, și din extrasul de Carte funciară, de exemplu, pentru că nu poți să înscrii în Cartea funciară o construcție ridicată fără autorizație.

Cum depuneți actele pentru clasificarea apartamentului

Începând din luna mai 2024, se pot depune și online. Până atunci proprietarii erau nevoiți să vină în București să le depună la Registratura Ministerului sau să le trimită prin poștă. În acest moment, documentele se pot depune astfel:

• La Registratura Ministerului Economiei, Antreprenoriatului și Turismului, în format fizic (sediul se află pe Calea Victoriei nr.152, sector 1);

• Prin intermediul punctului de contact unic electronic – PCUE (edirect.e-guvernare.ro);

• Prin intermediul platformei SITUR.

Variantele online cer și semnătură electronică.

Cât durează obținerea clasificării

În teorie 30 de zile. În practică, după ce autoritățile au schimbat de mai multe ori tipurile de documente cerute, s-a dovedit că poate dura cu lunile.

Inclusiv personalul ministerului pare subdimensionat pentru această operațiune. Din răspunsul oficial primit de Anunțul Telefonic, rezultă că la sediul central sunt 23 de angajați, iar în țară alți 19, care trebuie să se ocupe de autorizarea și clasificarea a tot ce mișcă în turismul românesc, nu doar cu apartamentele de pe Booking.

Tot în teorie, după cele 30 de zile de la depunerea documentației, primiți o autorizație provizorie de funcționare, „valabilă până la data verificării la fața locului a structurii de primire turistice, de către personalul de specialitate cu atribuții în acest sens din cadrul Ministerului Economiei, Antreprenoriatului și Turismului alături de emiterea notei de clasificare. Durata autorizației provizorii este de cel mult 90 de zile calendaristice”, spun funcționarii Ministerului.

Certificatul de clasificare se emite în termen de 15 zile de la efectuarea verificării și întocmirea notei de clasificare.

Câți proprietari au obținut clasificarea

Ministerul Turismului spune că a eliberat până acum 2.256 de certificate de clasificare pentru camere/apartamente de închiriat pentru persoane fizice, iar în lucru mai are 1.039 de solicitări.

În cazul persoanelor juridice (apartamente trecute pe firmă) au fost eliberate 9.957 de certificate de clasificare, iar 844 de solicitări de află în lucru.

„Nu există o evidență a cazurilor în care a fost refuzată eliberarea certificatelor de clasificare, însă au fost puține astfel de situații”, spun funcționarii Ministerului. „Totodată, au existat situații în care proprietarii au renunțat la certificatele de clasificare ca urmare a înstrăinării imobilului sau ca urmare a închirierii sale”.

Așadar, conform statisticilor oficiale de la Ministerul Turismului, în România ar exista un număr de aproximativ 14.000 de apartamente și camere care se închiriază pe platformele online și care au obținut sau se află în curs de obținere a certificatelor de clasificare.

Câte funcționează în realitate știu numai site-urile de închirieri turistice, care nu fac publice aceste date. De exemplu, la o căutare simplă, pe Airbnb, locuri de cazare în România în luna septembrie 2024, apar „peste 1.000 de locuri”, în timp ce pe Booking, aceeași căutare oferă „peste 21.390 de proprietăți.

Greu de spus câte sunt cu adevărat, piața e în permanentă mișcare. Unii proprietari preferă să-și păstreze opțiunile deschise și să schimbe sistemul în funcție de cererile pe care le primesc. O procedură de clasificare implică, după cum se vede, multă bătaie de cap și birocrație, iar riscul de a fi prins că nu ai clasificare nu pare atât de mare, judecând după cât reușește statul să verifice datele încrucișat.

Ce amenzi se dau pentru lipsa certificatului de clasificare

Câtă vreme platformele online nu condiționează listarea apartamentelor de certificatul de clasificare obținut de la autorități, activitatea de închiriere în regim hotelier va funcționa la gri.

Rămâne de văzut ce se va întâmpla din 2026, când va intra în vigoare noul Regulament european.

În teorie, legea română prevede acum și niște amenzi usturătoare, dacă ești prins cu apartamentul închiriat în regim hotelier și nu ai certificat de clasificare. Amenzile pentru funcționarea fără certificat de clasificare sunt cuprinse între 40.000 lei și 50.000 lei.